大企业可能在两三年内轰然倒塌 蔡雪梅：移动互联网将破冰房地产“白金时代”

尽管2015年春天的脚步随着新年的来临即将到来，但对房地产这个行业来说，春天还在寻找中。高盛最新报告分析，由于房地产库存很高，房价复苏依然遥遥无期。此前，王健林、任志强、潘石屹等行业大佬也纷纷发表对行业预期悲观的言论，认为房地产发展正在进入尾声。

“未来的中国，我们说严重的供大于需的阶段，由于市场供求关系的变化，产品同质化的严重，企业利润率一定会持续下降，也许在不远的二三年之内，曾经的大企业就会轰然倒下，它可能曾经规模巨大。”世茂集团副总裁蔡雪梅预测说。

然而如果因为这一原因，放弃投资房地产业，那么就有可能错过绝佳的投资机会。蔡雪梅相信，就像IT业的重塑让苹果再次焕发了青春；汽车业的再生诞生了特斯拉；移动互联网也将深刻改变房地产行业的商业模式，再造企业的商业价值。

由线形开发转向螺旋开发

在房地产的黄金时代，开发商的开发模式是以追求“土地”为本的价值最大化，从买地开始到销售入账的线性开发模式。这种基于土地资源的开发模式中，关注的是速度、规模、利润，衡量企业的标尺是增长率、周转率、利润率，核心目标是使土地价值最大化。

因为要快，要规模，所以大量的产品复制，鲜有创新，最终进入到只有“价格门槛”的竞争红海；能做2的容积率，决不会做1.9，最大限度“强排”，偷面积，挤榨土地的或显性或隐性的各类空间剩余价值。

传统的房企角色更多只是各类资源的整合平台，比拼“从拿地到造钱”时间的快慢，收益的多少。由于市场长期的供需不平衡，所以的确不用付出更多、关注更多、钻研更多，就已赚得盆满钵溢，所以鲜见创新精神，少见匠心工艺，不见人性关怀；造成严重供大于求，大量的同质产品库存，陷入价格及利润竞争红海的局面时，就应当更多地从内因进行反思——单一的只知挣土地钱的模式的确将无以为继，如果继续沿用这样的开发逻辑，房地产的确将步入持续衰退的时代。

然而到了白金时代，房地产开发变成螺旋开发。移动互联网思维最根本的价值是“用户思维”，它好比这棵思维大树的“根”，其他的特性如“专注、极致、简约、迭代、参与、互动”等都是枝叶。

“用户思维归根到底是关于运营“人”的思维，关于人的看得见的“需求”，看不见的“人性”，商业的本质就是满足显性需求，释放深层人性，创造全新价值，所以基于用户思维的开发模式是螺旋式的，很类似于人类的基因模型：从人的基础需求开始不断随着需求升级而不断升级产品及服务，它是循环的，延续的，有开始却无终点，每一个循环周期的终点也是下一个循环周期的起点。”

蔡雪梅认为围绕不同人群的不同生命阶段、不同家庭周期、不同经济基础、不同个性需求、不同生理感受、不同价值认知、不同圈层文化等等可以展开全然不同的投资策略，需求研发、个性设计、产品运营、资源重构、大数据营销、云平台服务。这种开发模式正是移动互联网时代螺旋开发。

以房地产为平台融入更多服务

基于上述思考，蔡雪梅认为，房地产在未来有机会成为一个能融入各种不同领域服务的平台。

通过购房，开发商和消费者已经建立了信任关系，各种类型消费，有机会以房屋为数据平台上展开，如理财产品、保险产品、旅游产品、装修家居等，并势必产生出增值的客户收益。

同样，将与房子息息相关的水、空气、安全、医疗、教育等新技术有效地嵌入，让技术转化为高效的差异性需求体验，从而创造产品的高溢价力。此外，将和柴米油盐，娱乐购物等距生活最近的消费服务都通过房屋可以一键完成，将医院、超市，影院、学校等相关服务内容都可以虚拟而高效地融入，连接入房中，让所有的服务如滴滴打车一样全部以人为中心，0半径展开服务，个性定制，一站完成……

至于原本固定的空间也可以象变形金刚那样迅速变化，可以像小孩拼乐高一样，根据自己的喜好变形成自己想要的样子。一个已经装修好的房间，可以像女孩子换服装一样，每天快速、低成本地换成不同的风格，不同的颜色，不同的主题。家里日积月累的过时的家具，孩子不用的玩具，家人不再喜欢却依然如新的衣物都可以重新变成时髦的模样重新再使用。

就如同360将GPS的成熟技术经过合理的改造转化成儿童定位安防手表，Cuff首饰已经将珠宝设计成智能首饰一样，大量在其他领域成熟的技术可以通过互联转化成与房子相关的新应用。

体验！体验！还是体验！

此前，房地产一直流行着一句话“地段，地段，还是地段！”因为，它包含了土地的资源价值，资本价值，时间价值，黄金十年，围绕着这三种价值进行开发。

然而，到了移动互联网时代，体验成为了新的主题词。

“行业关键词是‘体验，体验，体验’，它包含了用户生活方式的体验，生命质感的体验，自我价值的体验，在满足了马斯洛需求的底层部份后，在今天的中国大地蓬勃兴起的无论是关于教育，健康，财产的安全性需求，还是关乎亲情，友情，爱情的社交需求，及充分展现自我价值，自我主张的参与感，互动性需求，都清晰地呈现出人性释放已逐步地从低能级进化到高能级。”

蔡雪梅认为，移动互联时代的典型特征是通过技术颠覆，能够实现过去做不到的，能够通过大数据分析超前感知人性的潜在需求，预测发展趋势，使用户能够体验到过去体验不到的，甚至是想象不到的一切。企业的盈利模式是最大化赚取人的价值，最大化赚取体验的价值，赚取人的一生中去而不返的生命价值。

在此之前，世茂已经作了一系列针对移动互联网时代房地产开发的各种实践。相继推出“云服务”、“宅行动”以及四款服务APP，提升业主的服务体验，并在去年提出，转型成为生活方式服务商。

世茂根据消费者的个性化需求，陆续推出了一个人的豪宅、全龄社区、青年公寓、MiniHotel、MiniMall等针对消费者个性需求的产品。比如一个人的豪宅就针对购物狂的心理，设计了一款拥有长走廊的户型。“购物狂买衣服不是为了穿的。她会走一圈，然后在大家羡慕、惊讶或者说疑惑的这种眼神中，得到巨大的满足。”设计者这样解释上述户型诞生的原因。

虽然目前世茂通过移动互联网完成的商业模式变革还只是开始，但已经显示出了在激发需求方面的潜质。实际上，基于移动互联网平台了解消费者需要，并组织个性化产品研发的，并不只有世茂一家。

宋卫平秘书也曾介绍说，即使是在争夺绿城控制权最紧张的日子，宋卫平也经常会组织身边的高管，一起研究基于互联网的房地产产品开发，使产品更好地满足消费者的个性化需求。

平安信托的一位内部人士介绍，目前包括万科、绿地在内的诸多开发商都曾就把握消费者核心需求的众筹开发模式和平安方面有过多次交流。

事实上，在这一轮房地产互联网的实践中，已经有不少开发商尝到了甜头。花样年就是这样一家房企。在房地产开发领域，花样年此前一直名不见经传，很少有机构会重视这样一家企业。而它的服务和移动互联网衔接，拆分上市的彩生活的市值已经远远高过花样年。很多投行也向花样年伸出了橄榄枝，参与其新业务的意愿很强。

同样，在上市前紧急装入O2O业务的万达商业地产，仅仅因为电商业务，估值就大幅增加，一时成为舆论热议的对象。小米投资的“you+公寓”更是在年末刮起了一股青年公寓风潮，不仅风投频频向“you+公寓”抛媚眼。

这一系列的变化，正在重塑房地产行业的价值。在这样的背景下，投资者如果仅仅遵循传统思维来思考房地产行业的商业和投资价值，势必将会失去一个绝佳的投资机会。

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中国房地产移动互联网时间简史

2013年6月22日

世茂发布云服务计划,东软熙康等一批企业成为“世茂梦想合伙人”。

2013年7月10日

花样年发布“彩生活”品牌，正式将社区服务分拆上市。

2013年11月21日

世茂首个宣布转型“生活方式运营商”

2013年末

万达、万科、恒大、碧桂园、花样年、宝龙、嘉凯城等一批地产公司探索社区服务业务，寻求新增盈利点。

2014年初

万科总裁郁亮率高管团队先后拜访海尔、腾讯、阿里、小米等公司，探索移动互联网时代房地产运营模式

2014年初

绿城宣布转型营造理想生活方式服务商

2014年6月

万科与百度正式确立了战略合作伙伴关系，未来双方将在万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心等物业中，尝试引入百度的LBS技术。

2014年6月

彩生活成功在香港上市，上市首日市值迅速超过母公司花样年。

2014年8月29日

万达、百度、腾讯举行战略合作签约仪式，宣布共同出资成立万达电子商务公司。

2014年11月

世茂发布四款服务类APP，基于移动互联网发展房地产开发及增值服务业务的战略浮出水面。

2014年12月

临时将电商业务置入的万达电商成功在港发行，估值较置换前高出很多。