新城投资物业回报率或高于预期 上海项目首日客流突破30万

12月20日，新城控股集团迎来首个进驻一线城市的商业综合体项目——上海新城吾悦广场的盛大开业。开业当天客流估算突破30万，刷新了青浦商业开业新记录。

上海市青浦区相关领导说：“上海新城吾悦广场的开业，为青浦区的商业建设树立了标杆，推动了青浦区的经济发展，同时，吾悦广场是青浦区未来重点发展项目，政府将加强扶持力度。”

上海新城吾悦广场的成功开业，也反映了新城地产在商业物业开发、投资、运营方面远超同行的能力。此前，新城地产旗下部分物业的年租金回报率增长幅度甚至超过了240%，创下了行业内租金回报率的增长纪录。而由于上海新城吾悦广场开业首日就迎来了巨量客流，市场人士相信，上海新城吾悦广场未来也会有非常高的租金回报率。

青浦首个10万平方米以上的综合体项目

在上海的市郊，青浦的购买力和消费意愿都属比较强。青浦区统计局的统计数据显示，青浦2013年城镇居民人均可支配收入34297元，比上年增长9.7%，增幅高于全市平均水平，同样农村居民的收入增幅也高于全市平均水平。

但就是这样一个人均收入增幅增长较快的区域，却一直是上海零售商业的洼地。没有大型的城市综合体项目，一直是上述区域的短板。作为青浦当地首个体量10万方以上的高端商业项目，上海新城吾悦广场促进了青浦区域的商业格局升级。

上海新城吾悦广场由新城控股集团倾力打造，位于青浦区新城区域，淀山湖和漕盈路大道交汇处。目前入驻商户已超200家，入驻品牌超1000个，70%的商家首次入驻青浦，包括H＆M、优衣库、C＆A、丝芙兰、家乐福、丰收日、铜锣湾、新华书店、孩子王、大光明影城、玩具反斗城、莫莉幻想等主力商户。

作为青浦首个体验式的购物中心，上海新城吾悦广场在建筑形态和内部装饰上，更加强调消费者艺术审美体验。

业内人士指出，上海新城吾悦广场是青浦现有商业体系的升级换代，规模更大，业态更合理，管理更科学，囊括国际电影城、量贩式KTV、大型电玩游乐场、餐饮不夜城、时尚购物中心、城市步行街等一站式业态，在商业体量、主力店规模、业态组合等全面创造青浦商业新纪录，同时也是新城控股在上海打造的第一个旗舰级城市综合体。

“上海新城吾悦广场是新城控股集团旗下的吾悦品牌进入上海一线城市、启动全国布局战略的第一个项目，吾悦广场的开业将改变青浦人民的消费及生活方式。”新城控股联席总裁梁志诚在当天开业典礼上表示。上海新城吾悦广场的开业代表着青浦全新地标的形成，也预示着新城控股集团吾悦品牌落子上海、由长三角迈向全国战略布局的里程碑式开端。

商业产品线的不断升级

新城控股2008年开始试水商业，被认为是中国商业崛起的新代表，凭借谨慎而独到的市场洞察力，确立了“聚焦、深耕二三线城市”的商业布局战略。迄今为止，新城在全国的10大城市共计10余座“吾悦”广场在建或已开业，主要分布在上海、苏州、常州、长沙、南昌、长春及安庆等城市。

新城的商业地产覆盖吾悦国际广场、吾悦广场、吾悦生活广场三大产品线，让城市生活更加美好。目前，新城控股正在不断加大商业比重，预计至2017年，开业项目达15个，在建的商业综合体项目将达到25个。

目前吾悦广场研发出三代产品，以“常州吾悦广场、常州吾悦国际广场”为代表的第一代产品，开业两年以来已实现盈利并带来稳定的租金回报；以“上海青浦吾悦广场”为代表的第二代产品将在今年底盛大开业，这既是吾悦系落子一线城市的首个城市综合体，也是青浦最大的商业体和一站式购物中心；以南昌、长春等地的“吾悦广场”为代表的第三代产品正积极规划筹建中。未来还会有四代、五代产品逐步面世。每一代吾悦系产品在其所处的地区和时期，均堪称当地城市综合体运营样本。

在注重用户体验的时代，吾悦广场以“悦空间 悦生活”的理念从而将其“体验式”商业旗舰优势宣扬到极致。品牌注重长线经营，以“属地理念”和“悦客理念”坚持从主题打造、业态组合、空间设计、营销推广等细节上的优化和微创新，进行体验式文化氛围的长期培育，平衡消费者对于物质和精神的双重追求。以倾注人文关怀为目标，用人性化的细节和定制服务，提高购物中心的软性竞争力。

作为中国体验式商业地产迅速崛起的“新势力”，新城也凭借独特的“吾悦”模式，在商业地产领域屡获殊荣。今年10月，“吾悦系”一代Mall代表项目常州新城吾悦广场，一举斩获 “中国最佳体验式商业模式奖”；而在今年4月，新城控股更摘得“商业地产领军企业金坐标奖”。

和其他商业地产商不同的是，新城地产采取了“住宅+商业”的双核驱动战略。由新城开发的各个楼盘的业主，是目前新城旗下各吾悦广场比较重要和稳定的消费者来源。

资料显示，新城控股在社区服务方面，已经开始尝试布局社区O2O，在做好基础服务基础上，给业主带去更多便民、利民的增值服务。优质的基础服务为新城向社区O2O的试水提供了坚实的基础和可能，集团在社区O2O领域的布局目前已经在旗下社区开始试点。

电商专家鲁振旺表示，这种依托社区的O2O平台，由于消费人群固定，并且依赖程度较高，非常有利于精准的大数据营销，可以作为开发商运营社区商业地产的一大“利器”。

而对新城旗下吾悦广场的运营团队而言，业主的消费数据，还仅仅只是大客户数据中比例极小的一部分。

新城控股副总裁张振介绍，新城拥有一个强大的消费者大数据管理系统。

“消费者只要进入吾悦广场，人脸识别系统就会根据他的年龄、性别，向他推送不同的信息。”张振介绍说，新城已经通过App和各种智能系统建立一个完整的大数据收集及分析网络，并根据分析的结果精准营销。

这一系统不仅仅只有人脸识别系统，还有车牌识别系统，WIFI再加上新城开发的多款App组成了一个数据网络收集系统，这些数据信息系统大量收集了消费者的消费偏好、习惯、支出类别等一系列数据。

根据介绍，目前行业具有龙头地位的商业地产开发商目前的大数据管理系统开发，还仅仅停留在寻找客户方面。而新城控股的大数据，已经能够直接通过上述分析系统，寻找到重点开发的大客户。

这些大客户不仅光顾吾悦广场的频次较高，其购买力也比较旺盛。仅仅就在青浦一地，青浦的大客户会员就多达1.5万人。吾悦广场利用上述客户会员资源，不仅仅发展商业地产的零售业务，也利用O2O平台进行电商垂直销售。

强大的大数据营销系统，仅仅是新城地产商业运营的优势之一。为了提升旗下商业地产的销售及盈利能力，新城还配备了大批拥有丰富经验的强大团队。

来自新城控股的资料显示，集团目前拥有经验丰富的近千人的管理团队，可为消费者提供持久的高水准商业体验。

来自机构的研究认为，商业地产未来的物业价值和租金回报率，越来越多将和商场的盈利能力挂钩，而不是像以往那样只是单纯地以地段来衡量商用物业的价值，就这一点看，新城旗下的商用物业目前尽管并非布局在一线城市的核心区域，但因为拥有一支强大的商业运营团队，在开发选址上又有精确的数据分析和前期定位，有望在一线城市的非核心区域发展出营业额奇高的优质物业。 (文/杨涵茗)