新湖中宝定增成功提升盈利能力 布局金融产业上下游盘活优质资产

近日，在非公开发行股票方案获证监会审核通过的刺激下,新湖中宝（600208，SH）股价连续上升，目前已涨至7元多，涨幅领先地产板块，成为市场的一匹黑马。12月4日，新湖中宝公布了非公开发行股票的结果，定向增发将有效地改善公司盈利能力、盈利规模和资金运用效能。

“春江水暖鸭先知。”资本市场对新湖中宝基本面的改善有非常深入的了解，大量资金流向了这家企业，并推动了股价的上扬。那么，新湖中宝的定向增发募资方案究竟是怎样的？为什么能够非常有效地改善新湖中宝的盈利能力呢？

55亿募集资金改善盈利结构

12月4日，新湖中宝股份有限公司公布了非公开发行A股股票发行情况报告书。据公告，新湖中宝本次非公开发行股票募集资金总额为54.99亿元，发行17.74亿股人民币普通股（A股），股票面值为1元，发行价格3.10元/股。新湖中宝表示，公司本次募集资金扣除发行费用后将用于上海新湖明珠城三期三标段、四标段及上海新湖·青蓝国际项目的开发及运营。

另据公告，本次发行完成后，新湖中宝的资产总额与净资产额将同时增加，公司的资金实力将得到增强，资产负债率水平将有所降低，流动比率等将有所上升，偿债能力将得到加强，从而有利于降低公司财务风险，财务结构更趋合理。

此外，本次发行募集资金拟全部用于棚户区改造项目，有利于公司地产业务尤其是公司棚户区改造项目的积极推进，使公司主营业务得到加强，市场地位得以提高，从而确保公司扩大整体盈利规模、改善盈利结构、提升可持续盈利能力。

海通证券的研报进一步指出，新湖中宝此次定向增发获成功，不仅将推升业绩，同时也将带来债务结构的改善。而大股东的增持则凸显其对公司价值的认可。预计公司2014年、2015年EPS分别是0.18元和0.26元,对应RNAV（重估净资产）是6.22元。

优质资产迅速盘活

诚如海通证券所指出的那样，本次定向增发对新湖中宝未来的发展，有非常重大的意义。新湖中宝目前在上海内环拥有两个大型居住项目，一是上海新湖明珠城三期三标段、四标段，一是上海新湖·青蓝国际项目。以目前上海商品住宅市场的平均成交价，上述两个地块的公寓产品销售价格都可以卖到5万元/平方米以上。

而且，由于上海的内环内自2002年以后就极少有纯居住用地供应，导致了区域内的住宅供给稀缺。虽然，经历过历次房地产市场的调整，但上海内环内的住宅楼盘总能表现出比其他板块楼盘更强的抗跌性。

在这样的区位，拥有优质地块，显然有助于新湖中宝业绩的提升。但旧改地块一直是地产公司的难题，新湖中宝也面临上述困境。上海新湖明珠城三期三标段、四标段和上海新湖·青蓝国际项目，因为旧改的难度，迟迟没能迅速推进，公司此次非公开发行完成，有望加速推进上述项目。

上海在今年大规模启动了新的旧改政策，在旧改开始前会征询居民意见，并达到85%以上同意，才会安排旧改工作的推进。这一政策，对于像上海新湖明珠城三期三标段、四标段这样已经拖了长达十余年的旧改项目无疑是一剂“灵药”。

根据介绍，截至目前上述旧改项目的绝大多数居民已经同意旧改方案，项目的整体拆迁和动工，将在短时间内迅速完成。

旧改动作的迅速推进，无疑对新湖中宝的本次募资是一个极大的利好。如果项目能在短时间内迅速开发销售，将在短时间内实现可观的销售额和利润率，项目的净资产收益率也将提升新湖中宝的整体ROE（净资产收益率）。

在这样的背景下，新湖中宝的定向增发被参与的投资机构看好，各类机构踊跃参与认购增发股份。券商机构的研报认为，本次定向增发成功之后，公司的负债率将有所降低，有助于提高公司的运营安全。

资料显示，新湖中宝的项目储备权益建筑面积达1601万平方米（土地成本较低廉）,权益海涂开发储备811万平方米,土地储备量居于同类地产公司首位。在公司的净资产规模有一定幅度增长后，上述土地储备有望进一步增加，公司的开发、销售规模有望进一步增加。

值得一提的是，公司之前已布局互联网金融领域，控股新湖期货，投资了湘财证券、盛京银行、阳光保险，同时参股了有温州金融改革概念的温州银行13.96%股权。新湖中宝有望在金融领域进一步拓展上下游产业资源，提升金融领域的经营优势。 （文/杨涵茗）