办公楼开发模式“闹革命”谁能成为“房产阿里”

每经实习记者 林东岳 发自上海

“大厦的超级秘书可以提醒每天的日程，办公室的云桌面可以同步异地显示办公室桌面的全部资料，业主卡将可以全球联网并在各地车库自动感应、自动开启”，11月28日，在绿地智慧办公2.0升级版产品的发布会上，新一代智慧办公场所的神奇和便捷之处让人不禁啧啧称奇。

在新兴业态中，智慧办公模式引人注目，受到资本市场越来越多的关注，绿地、SOHO中国等房企纷纷抢滩登陆智慧办公领域。

一位从事高科技产业园区平台服务的业内人士告诉 《每日经济新闻》记者，目前在写字楼领域正在出现一种商业模式的革命。以上述人士所在的园区为例，园区会为入驻企业提供齐全的功能配套，诸如进行集中采购等来为企业节约成本。园区作为入驻企业和外界进行沟通的平台，也可以为园区内存在上下游关系的企业提供交易服务，从而对企业之间的资源进行整合，园区通过这些交易赚取部分差价。目前这种盈利模式已经比较成熟。

写字楼智能升级/

对白领而言，通过写字楼的微信操作平台可以预约健身房、会议室以及处理一系列行政办公类事务，还可以通过微信下单商城的咖啡、预约瑜伽房的课程等，这些需求都可以在办公室里轻松完成。绿地在智慧办公的规划设计中，首创了这种O2O智慧办公模式，线上通过绿地自主研发的iWork智慧办公平台，实现随时随地访问合作商家。

SOHO中国则通过和威信集团合作，对停车服务流程进行创新。通过安装停车场APP软件，停车场用户可以使用“找车位”、“找车辆”、“找停车自助收费机”、“找电梯间”等功能。经过测试，使用智慧停车场的服务，时间将比普通停车场快4倍以上。

毫无疑问，智慧办公的出现将使商办物业的价值有望得到较大的提升，这使得不少知名房企进入该领域。

亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，智慧办公其实就是房企抢占办公社区接入端口，入驻企业及其人员在办公楼内的各种活动都可以通过智慧办公平台完成，完成这些活动需要支付一定的端口费用，这将是开发商最直观的盈利点。

张化东表示，现在房地产领域的竞争，已经由硬件上升到软硬件并重，越来越多的开发商正在摆脱单纯拿地销售的角色，将开发、运营和服务三者捆绑，进而迅速提升产品的竞争力，智慧办公楼宇的建设正是一个重要举措。

变身交易平台/

持有型商业物业对资金的占用量非常大，开发商凭借一己之力，通常很难把土地资源打造为能持续增值的经营物业。利用入驻企业对物业的黏性，将办公楼打造成一个交易平台，或许可以成为开发商新的盈利增长点。

目前，类似的服务平台在一些高科技产业园区较为常见。在上海市杨浦区政府和瑞安房地产联手建设的创智天地园区，给企业打造了“一站式服务平台”，通过对创新资源的整合，帮助企业扩大自己的创新合作网络。

一位从事高科技产业园区平台服务的业内人士告诉记者，园区会为入驻企业提供齐全的功能配套，例如进行集中采购为企业节约成本。园区作为入驻企业和外界进行沟通的平台，也可以为园区内存在上下游关系的企业提供交易服务，从而对企业之间的资源完成整合，园区在这些交易中赚取部分差价，目前这种盈利模式已经比较成熟。

这种服务平台战略正是传统房企的一个转型方向。据了解，今年7月，绿地京津事业部推出了“全新商业模式平台战略”，主要涉及产业发展、商业服务和服务运营三大平台。

绿地的内部人士告诉记者，写字楼的开发商未来也会像一些高科技产业园区一样，扮演交易平台的角色，在平台生态圈下，建立企业间的良性循环机制。

这也就意味着，如果开发商能够利用自己的智慧办公系统，对入驻企业的经营情况进行大数据分析，可以为企业寻找合适的交易对象。张化东表示，如果开发商能利用这一平台对交易双方收取交易服务费，将是一个新的盈利点。这也意味着，开发商可以扮演电商平台的角色，成为房地产界的“阿里巴巴”。

风投涉足租赁/

对于创业型企业而言，光有便捷的办公场所还远远不够，这些企业的成长还需要资金的注入，他们需要一个向风投展示自我的平台。现有的智慧办公模式，主要基于对办公资源的整合和对办公效率的提升，对入驻企业的战略发展、风险投资等模块并未涉及。

业内人士表示，资金融通可能成为下一个盈利增长极，需要资金支持的中小企业在智慧办公平台上输入数据，平台建设者利用搜集到数据信息，将企业的资金需求与合适的金融机构进行匹配，为入驻企业寻找资金支持。目前已有不少金融机构和产业园区成立产业基金，对入驻企业提供创投服务。

据了解，新型服务式办公空间提供商蜂巢办公空间背后就有金融投资机构的参与，公司在为入驻企业提供灵活、智慧的办公空间的基础上，还可为有需求的入驻企业提供诸如金融服务等多元化的跨界服务支持。据介绍，蜂巢办公空间还可以通过评估各家入驻企业的商业模式，从中选择最有潜力的企业进行投资。

未来，开发商也可以通过和金融机构合作，引入风投支持创业型企业发展，甚至开发商自己也可以对入驻企业进行风投。开发商利用智慧办公平台对入驻企业进行评估，持有那些具备发展潜质的企业的股权，智慧办公楼宇的开发商也就因此摇身一变成了风险投资人。

张化东认为，这一模式的最大优势在于，入驻企业将会对开发商提供的智慧办公系统产生极高的黏性，开发商再通过云技术平台对入驻企业进行大数据分析，从而更加熟悉企业的特点和发展态势，找出合适的企业进行风投。

这样的智慧办公楼，对中小企业而言可谓吸引力十足，借力交易平台，可以轻松找到自身发展需要的元素，尤其是资金支持。胡润百富总裁吕能幸此前接受媒体采访时曾表示，智慧办公对于中小型企业最大的吸引力在于，这些企业能够通过技术和智能设备，实现经验的沟通交流，发现潜在的合作机会。