宝钢转让长宁置业融侨27亿接手

每经实习记者 林东岳 发自上海

从买入到卖出，宝钢集团持有上海长宁区一地块仅8个月时间，转手差价就高达八成以上。

12月8日，融侨集团通过上海联合产权交易所、上海东方国际拍卖有限公司，以27.46亿元成功竞得上海宝钢长宁置业有限公司（以下简称长宁置业）100%股权。据悉，长宁置业的核心资产是长宁区新华路街道71街坊8/3丘地块，该地块原为上海十钢有限公司的工业用地，今年4月长宁置业以14.76亿元的底价摘得该地块，土地属性转为文体商办用地。

新华路地块位于上海主城区内环核心位置，是上海三大传统黄金商圈交汇之处，融侨集团借此首度进军上海。从长宁置业买入和卖出的价格来看，完成土地转性后，该地块的价格显著上扬。

融侨首进上海市场

上海联合产权交易所的公告显示，长宁置业成立于2013年10月29日，注册资本15.8亿元，其中宝钢集团持股65%，上海十钢有限公司持股35%。

长宁置业净资产账面值为15.86亿元，评估值为27.45亿元，融侨集团最终以27.46亿元竞得上海宝钢长宁置业100%股权，融侨集团借此成功进入上海市场。据悉，融侨集团由印尼著名华侨林文镜于1989年创办，2014年胡润排行榜显示，林文镜目前为福建首富。

据悉，长宁置业的核心资产是位于长宁区新华路街道71街坊8/3丘地块。今年4月10日，长宁置业以14.76亿元的底价获得该地块，地块出让面积4.80万平方米，容积率2.69，土地性质为文体商办用地，楼面价11438元/平方米。

据估算，此次融侨集团拿地的单价在2万元/平方米左右。克而瑞研究机构总监薛建雄在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前该区域的商办项目地价一般在2.5万元/平方米以上，虽然商业物业周转率较低，但是这个价格并不高。不过根据公告，宝钢将在2017年9月30日前交付地块，薛建雄表示，如果考虑到3年的资金时间成本，目前这地价并不算太便宜，主要还是看融侨集团支付款项的时间。

此前，阳光城、泰禾和正荣等闵系房企纷纷进军上海市场，坚持“区域深耕、稳健布局”战略的融侨集团，正借此悄然曲线入沪，这也是融侨集团首次进入上海。

上海盘活存量工业用地

今年上半年，上海市政府下发《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》，旨在盘活工业用地存量，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。《办法》允许开发主体通过存量补地价方式，将工业用地转型为研发总部、商务办公、教育养老等类型土地，不过，转型过程须符合政府对地块所在区域的整体规划。

4月份，宝钢集团通过这一方式完成了对新华路地块的土地转性，12月以27.46亿元的价格转让给融侨集团，其差价达到12.7亿元。据悉，宝钢集团在宝山区罗泾镇、杨浦区周家嘴路和黄兴路等地还拥有一部分存量工业用地，这些土地是否也会转性出售，《每日经济新闻》记者就此事致电宝钢方面，但截至发稿未能得到对方证实。

戴德梁行董事、中国区工业和物流地产部主管苏智渊表示，目前工业用地的转性受到地方政府的严格监管，地方政府会根据区域规划对存量工业用地的转性方向进行把控，企业几乎没有自主权力。一般而言，转性后的土地如果要出售的话，政府会先进行收储，然后统一进入招拍挂流程，宝钢这样直接转让的方式实质上并不常见，可能是受让方的开发计划与该区域的规划相符，得到了地方政府的认可。

苏智渊表示，目前上海外环内的存量工业用地主要集中在部分地方国企手中，比如上海纺织、光明集团、外高桥等企业。这些土地的开发目前主要存在两大问题，一是地块零碎不成规模，开发利用难度较大；二是划拨土地产权不够清晰，如果土地转性的通道可以被进一步打开，市场化程度更加深化，产业链条逐步打通，这些土地的升值空间将非常大。