“蓝印户口”后遗症显露 天津去化周期达33个月

每经记者 王杰 发自北京

如今，三四线城市被视为房企的“红海”，而一二线城市被看作新的利润增长点，房企争相在一二线城市拿地，此类城市也被捧为“香饽饽”。不过令人感到奇怪的是，天津，这个“1.5线”城市竟也库存过高。中指院天津分院提供的数据显示，截至11月30日，天津住宅市场的可售量为2358.87万平方米，出清周期升至33.6个月（出清周期=目前可售面积/往前推6个月的平均销售面积），11月天津商品住宅可售量及出清周期均达历史较高水平。

首都经济贸易大学房地产研究中心主任赵秀池在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，天津楼市形成高库存的原因之一是停办蓝印户口导致外来人口的住房需求减少，还有楼市低迷下投资投机需求被挤出，京津冀协同发展虽有良好预期，但吸引北京的人口与产业到天津落地还需要时间。“尽管天津房价便宜，住在天津，工作在北京的双城生活还是不太现实。”赵秀池说。

出清周期升至33.6个月

中指院天津分院的统计数据显示，截至11月30日，天津住宅市场可售量为2358.87万平方米，环比10月增加16万平方米，攀升至历史新高；11月住宅市场新增入市面积125.63万平方米，环比增幅高达51.69%。

上述机构的研究报告称，11月天津住宅市场供需均现明显增幅，但销供比仍在1以下，表现为供过于求，导致库存持续走高。继取消限购、限贷政策之后，11月央行降息政策出台进一步提振了市场信心，政策叠加效果促使成交量大幅回升至百万平方米以上，但受6月以来市场复苏缓慢影响，去化速度仍处低位，导致当月出清周期持续上升至33.6个月。

虽然库存处于高位，但由于特殊的地理位置，天津依然吸引了众多房企关注。《每日经济新闻》记者查询天津市统计局数据发现，1~10月该市房地产开发投资1452.93亿元，同比增长18.9%，占全市城镇固定资产投资的比重为15.1%。

新城控股高级副总裁欧阳捷曾告诉记者，天津楼市库存量较大的主要原因是前几年的土地出让过量。新城控股的分析数据显示，2006年，天津市成交土地建筑面积625万平方米，商品房销售面积1458万平方米，二者的比值为0.43。而这一比值在2007年后持续上升，2010年达到高峰，为3.02。而从2011年之后，这一比值又逐年下降，2013年跌至1.22。

城市板块持续分化

欧阳捷指出，城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化已经成为楼市的四大新趋势。

据中指院天津分院统计，11月天津各区成交结构持续调整，市内六区成交量持续增加，达到今年以来的峰值，成交占比上升近2个百分点，达到20%；环城四区成交量居四大片区中的首位，11月成交亦有明显增幅，成交占比上升至39%；滨海新区、远郊区县成交增幅相对较缓，市场份额分别降至17%和24%。

在业内人士看来，天津楼市起伏，受政策面的影响很大。由于“蓝印户口”末班车效应，天津楼市在5月份进入空前火爆，而到6月份，市场迅速转入下行通道。

克而瑞的数据显示，今年5月，天津一手房价格指数为1150.1点，同比上涨11.40%。自4月中旬天津市宣布“蓝印户口”将于5月底取消以来，作为“蓝印”重镇的远郊区县，武清楼市进入为期一个半月的疯狂状态，成交量占同期全市成交量三分之一以上。受武清楼市火爆影响，5月份天津楼市成交增长率居全国第一。不过，进入6月之后，武清乃至天津全市楼市迅速转冷。

由于地处京津冀三地中心位置，武清成为京津地区近两年来房地产开发投资最为集中的地区之一。据不完全统计，包括保利、住总、中国水利水电、首创、世贸、恒大、远洋、新华联、泰禾等大型企业均在武清“重兵布阵”，而且项目多为超级大盘。恒大在武清区介入一级开发，土地储备超百万平方米；保利取得武清区光明道项目，建筑面积约27万平方米；北京住总在武清开发总建筑面积27.6万平方米的住总尚清湾项目；首创也在武清拿到了290万平方米的用地。

年末天津楼市或迎暖冬

天津取消“蓝印户口”之后，一家大型开发商武清区项目负责人接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，看市场要看周期，并且要把周期放到整个行业里面，武清楼市的走向，要看京津冀一体化对天津的利好程度。

中指院发布的《天津房地产企业动态监测》报告中指出，11月，天津商品房销售总额连续第4个月上涨，达147亿元，其中重点监测的30家品牌房企占比61.3%，销售额共计90.05亿元，环比增长34.6%，同比增长7.2%，年内第二次出现正增长态势。整体来看，随着限购、限贷政策的放松，以及11月央行下调存贷款利率，确实对市场成交和投资型需求起到了释放作用，年末天津楼市或将迎来暖冬。

而据上海易居研究院提供的市场成交报告，11月监测的30个典型城市中，有13个城市新建商品住宅成交面积呈现环比上升的态势，其中天津环比上升31.5%，位居第二。

根据《2014年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，天津房价环比涨幅为0.53%，同比涨幅为-3.03%。

上海易居研究院研究员严跃进表示，天津“救市”力度比较大，能够带动成交量的上升，这会使得房价的环比增长由负转正。但最大的问题是，天津的库存规模绝对值偏大，去库存需要耐心，而这也使得天津的房价依然面临同比下跌的压力。

赵秀池认为，在库存高企的情况下，在津布局的房企可以采取“以价换量”策略。但即便如此，去库存也需要一定时间。