惊！“蓝城”拿地？宋卫平要揭掉蓝城“轻资产”的帽子吗？

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文章作者：徐杰

文章来源：邦地产

围绕绿城中国（03900，HK）的“国内最大地产收购案”正陷入胶着，前途未明，但宋卫平另起炉灶的蓝城似乎“暗流涌动”。

“房地产传奇人物宋卫平来了，身经百战的黄金团队来了，全新出发的蓝城来了！”最近，距绿城杭州总部近140公里处的浙江义乌，一个名为蓝城·百合花园的楼盘打出这样的广告。现场售楼人员告诉邦地产，这是蓝城在义乌的第一个项目，也是以蓝城全国单个独立冠名的项目。

脱胎于宋卫平的绿城建设的蓝城，以轻资产为模式，打造房产、农业、养老及健康四大板块，力争三年内上市，形成与绿城媲美的另一大鳄。

不过，邦地产注意到，除浙江义乌项目外，在浙江省象山县最近的一次土地市场上，出现一家与“蓝城”关系紧密的企业，拿下两宗宅地，涉及到土地款6.18亿元，更为蹊跷的是，“蓝城”似乎早已存在。

蓝城新商业项目合作

上述名为“蓝城·百合花园”的楼盘位于素有“世界超市”之称的义乌，具体位置在老火车站附近。售楼处人员在电话中向购房者介绍，“这次是首次开盘，开盘时间在12月5日前后，现在认筹阶段，由蓝城操盘。”

该蓝城·百合花园原名为“宾王御景园”，开发商是福信集团。售楼处人员解释说，项目是福信集团与由绿城建设独立而来的蓝城合作开发，该项目的工程、物业、绿化等全部由蓝城负责。

蓝城集团前身为绿城房产建设管理有限公司（2010年9月成立），2014年8月起正式更名为蓝城房产建设管理集团有限公司（简称“蓝城集团”），就在两个月前的2014年9月5日，宋卫平在绿城融创股权并购之后的首次公开亮相上，他对蓝城的未来作了一句话的总结：“蓝城将聚焦房产建设、颐养（养老）、农业、健康四大核心板块，开始新的创业征程。”

10月25日，浙江省房博会第二日，在一场名为“你好，蓝城”的主题论坛上，蓝城执行总裁傅林江、蓝城集团副总裁裘黎明、绿城现代农业开发有限公司副总经理张跃勇等悉数到场，并对外声称蓝城“要做中国最具价值的综合生活服务商”。

蓝城集团副总裁吴昊天当时表示，蓝城集团是今年7月1号以后正式使用蓝城这样一个公司的平台出现的，截至今年10月份，全国代建项目有180个（包括延续绿城建设此前的项目——邦地产注），其中有一半是政府保障房项目，约90个，今年集团整个指标是180亿元。

据前述售楼处人员称，义乌“蓝城·百合花园”的操盘团队来自绿城绍兴公司的原班人马，该团队在浙江绍兴开发有百合花园和玉兰花园两个项目，这是全国范围内第一个以蓝城正式冠名的商品房开发项目。

“蓝城”拿地

据傅林江曾介绍，蓝城集团脱胎于绿城建设平台基础，藉由绿城建设的代建模式，“蓝城的业主模块是以轻资产模式在运行的”，而这显然也是蓝城与绿城的一大重要区别。

根据此前消息，蓝城代建业务的合作对象为政府机构、项目持有者、基金公司、资本市场，并分别对应政府代建、商业代建、资本代建三种代建模式。资本代建收费略高于商业代建，能有8%?10%。而蓝城对保障房等政府代建收益最低，收取的管理费约为工程造价的3%。

不过，在今年11月份的浙江省土地市场上，竟然出现了“蓝城”的身影。

据浙江省象山县公共资源交易中心有关“土地成交”的结果公示显示，11月14日，位于象山县丹东街道东谷路与丹山路交叉口西北角的二宗宅地成交，竞得人为宁波天蓝置业有限公司，两宗土地共涉及土地成交款6.18亿元。

另据浙江省宁波市象山县国土资源局10月15日公布的土地出让公告显示，这两宗宅地于丹东街道东谷路与丹山路交叉口西北，第一宗被命名为东谷路与丹山路交叉口西北角地块一，出让面积为48730平方米，容积率＞1.0且≤2.25；第二宗为东谷路与丹山路交叉口西北角地块二，出让面积64926平方米，容积率＞1.0且≤1.7，这两宗土地性质都属住宅及配套。

邦地产了解到，这家拿地的公司不是一家一般的房企。工商资料显示，宁波天蓝置业有限公司成立于2014年1月20日，注册资金1亿元，其股东包括两家法人股东——宁波天安（集团）股份有限公司和蓝城控股有限公司，注册场所在宁波市象山县丹东街道天安路1118号。

“是商品房开发项目”，不是养老地产。11月26日，浙江省象山县土地储备中心人员向邦地产记者明确指出，而另一接近蓝城集团人士则透露，“上述象山的土地去年就开始谈了。”

与绿城的重资产模式不同，宋卫平转战后的蓝城选择轻资产，从上述工商资料中的股东名单可见，蓝城并非只是代建。但，这家蓝城是不是就是宋卫平旗下的蓝城？这次拿地是否意味着蓝城仍难脱离房地产开发的重资产模式？

11月26日，蓝城集团执行总裁傅林江向邦地产记者表示，上述蓝城与绿城和蓝城公司没有股权关系，蓝城集团仍以轻资产为主，不会直接从事房地产，但不能排除蓝城中国日后做房地产的可能，蓝城中国包括房产、农业、养老和健康四大板块，蓝城建设属于“房产”这部分。

“绿城系”人马

尽管傅林江表示蓝城控股与蓝城与此前的绿城没有直接的股权关系，但蓝城控股与宋卫平的“绿城系”存在着千丝万缕的关系。

邦地产查询获悉，宁波天安（集团）股份有限公司为浙江象山当地一家从事输配电设备的企业；蓝城控股有限公司成立于2012年2月15日，注册资本5000万元，注册地在宁波市大榭开发区南岗商贸18号楼109室，法人代表为徐雄翔，股东包括王宇虹、宁波华夏嘉源管理咨询有限公司和邬晓明。

关于宁波华夏嘉源管理咨询有限公司，工商资料显示，该公司同样登记于宁波市工商行政管理局大榭分局，2013年9月23日成立，其股东为两个自然人，其中一个为徐雄翔。

徐雄翔何许人也？邦地产获悉，徐雄翔与绿城关系紧密，曾担任杭州蓝城公司总经理。据杭州当地媒体披露，在绿城杭州城西有一个名叫溪上凰庭的项目，后来改名为溪上玫瑰园，当时，该项目老板找到宋卫平帮忙，但又不想卖给绿城。于是，老宋将曾经的绿城老臣徐雄翔介绍给溪上凰庭，操盘该项目的公司叫杭州蓝城房地产开发有限公司。

蓝城控股有限公司两个自然人股东王宇虹和邬晓明也与绿城系关系并非一般。浙江绿城建筑设计有限公司总建筑师、董事兼执行总经理为王宇虹，而浙江绿城建筑设计有限公司董事长的名字为邬晓明。

工商登记变更资料可见，蓝城控股有限公司最初名称为宁波蓝城投资有限公司，业务并不包括房地产，其经营业务实业项目投资、城市建设、商业、教育投资，企业管理咨询，营销策划等。到了2012年7月，工商资料中，增加了一项“房地产开发”。

大肆招人

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析说，如果蓝城上述拿地与宋卫平有关，那么它的意图有三点。

第一，宋卫平近期陷入股权争夺漩涡，拿地状态需要高调，从而显示企业战略姿态。第二，近期宁波限购松绑，地价偏低，抄底拿地策略是正确的。第三，改善型需求释放，高端市场需求释放，蓝城起步高，产品定位的价值凸显。

象山位于宁波市，也是浙江省第二大城市，绿城在象山已经有多个项目，其中两个为房地产项目，一个名为绿城百合公寓，该项目除了少量大户型和车位，已全部售罄，并已竣工交付；其他项目分别为绿城白沙湾玫瑰园和丹桂花园，后者为绿城房产代建。

值得注意的是，绿城白沙湾玫瑰园也与蓝城关系关系密切，开发商为宁波泰谷房地产开发有限公司，项目成立于2003年，股东包括谷凤娟和杭州蓝城房地产开发有限公司，后者股东除徐雄翔外，还包括陈晓明、翁晓宁、李海荣、李明等宋卫平旧部。

针对蓝城控股、杭州蓝城房地产开发有限公司与宋卫平以及绿城、现在蓝城之间的关系，邦地产多次致电和发短信给徐雄翔。对方一直未予回复。

不过，邦地产又有发现。一则有关宁波泰谷房地产开发有限公司的招聘启事称，宁波泰谷房地产开发有限公司、宁波天蓝置业有限公司为绿城控股集团旗下宁波象山地区的房产开发企业，而宁波天蓝公司现处于筹建期，项目规划有高层公寓、低密度合院、社区商业、配套幼儿园等，将建成象山主城区的高端物业。

11月28日，邦地产记者来到位于浙江省象山县松兰山旅游度假区内的绿城白沙湾玫瑰园现场，整个项目已建部分均为别墅等高端物业，尽管开发商股东为蓝城，但绿城影子无处不在。现场一位客户经理称，该项目由蓝城和温州一投资商合作投资，蓝城属于绿城控股旗下的公司，项目部分未开发的区域将留作开发养老地产。

严跃进认为，蓝城做高端物业，某种程度上偏离了组建蓝城公司的初衷。但是很显然，宋卫平在高端物业开发上依然有专业度和相当多的资源，如果仅仅做养老地产和代建业务，一是盈利空间不大，二是发展预期不确定，难以实现宋卫平将蓝城打造上市平台的目的。加上其回归绿城遭受各类非议，客观上也会使他积极谋求蓝城的战略扩张，适当在高端物业用地上会加大获取的力度。

11月25日国内一知名人才招聘网站也显示，蓝城大肆招聘人才，涉及到研发高级经理（保障房）、主板会计、CFO助理，成本经理等，所招人才遍及珠海、嘉兴、义乌、杭州等多个城市，其中CFO助理要求熟悉投资银行、信托基金、第三方理财机构、券商、资产管理公司、股权投资基金等。

 

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