八大业务协同布局 花样年加速社区服务战略扩张

“我不喜欢别人称呼我是房地产开发商，我们的目标是成为最棒的社区服务商。”这是花样年控股（01777，HK）董事局主席潘军时时挂在嘴上的一句话。花样年旗下的彩生活（01778，HK）今年6月刚刚登陆香港联交所，即引发业界轰动—无论市盈率还是市净率,彩生活都全面超过一些传统的香港红筹上市公司。

2014年11月29日晚，在位于深圳福田区的花样年总部，花样年集团发布全新的品牌形象，与此同时，潘军宣布公司未来将以社区服务运营为核心，全面布局八大业务的战略协同，打造中国最大的社区服务运营平台。

平台思维战胜产品思维，这是潘军从苹果与三星成为手机领域霸主的领悟，如今他正构建起花样年的平台优势，这意味着当大多数房地产开发商仍在苦于寻找转型路径之时，花样年率先完成转型，并有望成为“白银时代”房地产领域的新王者。

轻资产转型领跑者

在经历了“黄金十年”发展后，传统地产行业利润日渐摊薄、成本高企、竞争加剧，行业处于大洗牌的前夕。兰德咨询统计发现，到2017～2018年，房地产市场将从增量市场进入存量市场，销售额将出现快速下滑。此外，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。

为此，万科总裁郁亮坦言，房地产市场已经进入下半场，过去“胆大为王，高端为上”、轻松赚钱的时代结束了。白银时代对企业能力的考验会更加全面，不适应的企业会被淘汰。即便强如万科，目前面临的最大风险是转型，只有转型成功才能继续领跑。

然而，最早意识到房地产企业需要转型的并非万科，而是花样年。早在2006年，花样年就在行业中率先提出转型为综合服务运营商，此后在2012年又提出向轻资产化转型，涵盖了金融服务、社区服务、商业管理等七项增值业务，包括将战略定位调整为金融控股集团、发展商业及推动彩生活上市等。

在潘军看来，在此前的“黄金十年”，房地产是以重资产为主，拿地、开发、融资、销售都是由开发商自己完成，每家房企都背负着很重的债务。但由于过去十年房地产几乎是单边上涨，重资产的开发模式有利于房企获得更高的利润。如今，单边上涨的市场一去不返，未来行业虽然总体上是保持平稳波动，但也会有下行周期，如果房企仍旧维持重资产开发模式，一旦遇到市场波动风险会很大。轻资产的开发模式不仅有利于分散风险，也可产生协同效应，带来更高的回报。

发力服务与金融

作为内地首个房地产物业服务商，彩生活于2014年6月30日在香港联交所上市，挂牌后股价扶摇直上。截至11月29日，彩生活的股价最高涨幅达到113%，被誉为近年来香港资本市场走势最强劲的房地产股票。

但彩生活的成功分拆上市只是花样年集团成功转型的第一步，从房地产开发商转型为社区服务运营商，花样年的轻资产转型将在地产开发运营、彩生活住宅社区服务、社区金融服务、国际商务物业、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老和社区教育产业等八大板块全面展开，从服务与金融两大领域同时发力。

在传统的地产业务，花样年摈弃了盲目追求规模扩张的重资产开发理念，转向以提高经营效益和投资回报为核心指标，旗下的地产集团将把业务分拆成地产基金和代理建设公司，建立全新的轻资产开发模式。

在服务领域，花样年已经建立起竞争优势。这其中，在物业服务领域，彩生活将继续通过收购兼并方式进行轻资产扩张，进一步扩大规模优势。截至10月31日，花样年依托彩生活所管理服务的社区物业面积已经突破1.8亿平方米，以绝对的规模优势稳居行业第一位。

随着中国进入老龄化社会，花样年也加大了在养老服务领域的布局，公司通过子公司福泰年成功试运营国内首个“四位一体”社区养老模式，以社区为核心，以满足老人需求为出发点，围绕“让生命更长青，让家庭更幸福”的理念，形成居家服务站、日间照料中心、养老公寓和老年大学系统性社区养老模型，为老人提供社区体检、居家上门服务、术后康复、养生理疗、营养配餐、团体活动、老人公寓和健康管理等多项基础和增值服务。

值得一提的是，今年以来花样年还正式启动筹办教育产业，教育产业将以现代服务业产业培训与社区教育为两大方向进行资源整合。第一个方向，教育产业将通过“社区服务”与“养老服务”，切入到社区服务行业与养老服务行业中。第二个方向，基于“彩生活”大数据基础，教育产业将以海外留学为方向，切入到进入社区教育市场中。

与此同时，在房地产与金融加速融合的大背景下，金融业务在花样年轻资产转型中承担着更加重要的使命。花样年在行业中第一个提出了“社区金融”的概念，创造性地利用互联网金融模式，实现集团各大板块之间的金融价值链建设和产融结合。目前，花样年金融板块已形成小额贷款、融资租赁及P2P网络金融平台三大业务模式，后续还会尝试推动保理、消费金融、保险、支付等相关业务。

据悉，花样年集团去年成立了合和年小贷公司，其与彩生活合作推出的理财产品“E理财”已于今年7月上市，预期年息高达9%～10%，刚上线就被一抢而光。此外，花样年与国内P2P公司人人聚财达成战略合作，未来将结合社区推广P2P理财产品。

按照潘军的设想，目前彩生活拥有200万户业主，如果一户一年购买1000元理财产品，一年的募资额度能达到20亿元，彩生活只要收取2%的手续费，那就是4000万元营业额，这里面大部分是利润。此外，彩生活也可以联合花样年旗下的小贷公司拓展社区金融，通过吸收社区业主的资金用于发放小额贷款，从中赚取利差。随着花样年社区平台用户的增长，将为社区金融带来巨大的发展潜力。

此外，花样年在资产管理领域也卓有成效。花样年商管公司依托强大的资本和专业实力，探索以管理和品牌输出为主的轻资产商业发展模式。截至2014年11月，花样年商业已在成都、合肥、长沙、扬州等城市成功签约四个轻资产管理项目。预计至2015年底，花样年商业轻资产管理项目将超过10个，花样年轻资产商业模式在业界的优势地位将初步建立。专注于高端物业资产管理服务的花样年国际物业公司，已经在轻资产扩张和运营方面颇为成熟，外接项目涵盖深圳长富金茂大厦、杭州新天地·东方茂等全国十多个大型物业项目，管理面积超过1400万平方米。

“未来花样年将以金融和服务两大平台建立各业务之间相互协调的有机生态圈，进一步实现各业务的轻资产化，打造综合性战略和投资控股集团”，潘军说，公司也将整合企业内外资源，在构建、调整和完善业务结构的同时，以战略合作及兼并、收购等途径，实现集团业务体系及模式的逐渐转化，最终成为专注于生活空间及体验的国际化金融平台。

用互联网思维构筑社区服务运营平台

潘军很早就深刻地认识到，要想在房地产“白银时代”脱颖而出，房地产企业需要从传统的产品思维向平台思维转型。

今年9月，潘军到美国路演的时候，与现任西门子美国公司CEO展开了深度交流，讨论的话题是为什么像摩托罗拉、诺基亚这些曾是行业翘楚的优秀技术公司会沦落为被收购的企业？最终，他们发现，两者并非仅在经营意识上出了问题，而更重要的是竞争者的关系产生了根本性的变化——苹果、三星是用平台性战略，诺基亚、摩托罗拉是用产品性思维，在人们对信息高度应用的平台之上，平台战胜了产品。这让潘军更加坚定，花样年必须从一个房地产开发商、由一项能力转型成一个为客户提供综合性社区体验的服务平台，才能够让企业走得更远。

正因如此，花样年的八大业务与其他房企的多元化举措似乎相近，但实际上花样年只专注于做一件事情——社区服务，八大业务都是围绕社区服务运营平台为社区居民提供多元化的增值服务。

“如果将地产开发业务看作是生产客户的工具，那么其他七大业务则是持续服务客户、增进客户黏度的法宝”，潘军说，八大业务板块互相渗透、互相协同，在资源共享的前提下，为客户提供更好的体验。如同腾讯手握社交端口、淘宝占领电商端口、360把控安全端口、百度依靠搜索端口一样，花样年现在已牢牢抓住通向社区平台的 “服务端口”，并成为公司的核心竞争力。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松注意到，以市场最成熟的美国为例，房地产开发类公司占美国纳斯达克房地产板块的市值仅为12%，房地产服务类公司占比却高达73%。随着中国经济结构实现转型，社区服务将迎来巨大的发展空间。

“彩生活成功上市，为花样年其他业务板块的发展提供了可供借鉴的商业范本”，潘军说，公司将利用互联网将线上线下打通，使之形成有机的社区商业生态圈，加速资源整合，使八大业务板块的协同从加法效果转为乘法效果。随着商业模式逐渐成熟和经营规模的不断扩大，花样年仍计划适时推动相关业务板块走向资本市场。（文/黄家辉）