原建设部政策研究中心主任陈淮：楼市黄金十年才刚开始

每经记者 白亚静 发自深圳

中国内地的楼市，也许并没有那么糟糕。

11月26日，经济学家、原建设部政策研究中心主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮在某地产论坛上称，“真正的黄金十年才刚刚开头而已，但这个黄金十年是发展的十年，又同时是优胜劣汰、残酷调整的十年。”

虽然2014年房地产行业量价齐降，被视为地产“小年”。但数据显示，2014年的最终成交量或将仅次于2013年。诸多地产人士均曾表示，2014年全年的成交规模仍有可能是内地楼市历史上的第二高。

“大惊小怪”的房地产

陈淮称，很多政策被过度解读，动不动就是打压或者救市。他个人认为，只要降息，就不会是一次，不论哪个国家都没有一步到位的，会反复调整。

此外，对于降息给房地产行业带来的影响，他不同意所谓买房贷款会更便宜的说法，他提醒大众，要注意名义利率和实际利率的区别。

在采访陈淮时，他对“白银时代”这个字眼较为反感。在他看来，房地产行业有5~8年的累计需求，其供求关系要从长期来看，只统计几个月的成交量、去化率根本不能说明问题。

房地产行业最近出现的问题，并不是2014年才有，陈淮称。他认为，过去十年，除了一线城市外，包括很多省会城市在内的其他城市都有供大于求的问题，比如呼和浩特、合肥和太原等。

有关2014年成交量下降的现象，陈淮认为，从2013年出台“国五条”，给了市场反向刺激开始，当年量价齐升，因而提前释放了2014年、2015年的需求，所以2014年会是“小年”很正常。

真实的城镇化

原华远地产（600743，SH）董事长任志强前不久公布了一组数据，2014年全国楼市的平均成交规模和价格变化上下波动不超过5%到6%，然而开工总面积、住宅面积却出现较大波动，分别呈现萎缩和负增长。因此，陈淮指出，在明后年很有可能会发生“供给小年碰上需求大年”的情况。

陈淮看好后市，认为未来十年房价仍将上涨，只不过不再是单边上扬，而是波动性上涨。他表示，未来10~20年中国的房地产行业还会是世界上增长规模最大的，只要城镇化进程在继续，房子就还是要快盖、盖好。

鑫星伊顿首席执行官、上海交通大学海外学院金融研究所所长金岩石则认为，现有关于城镇化的统计存在误区，所有国家到达50%以上都经历了50年到100年，“而我们只经历了30多年”，这使得在统计时，相当一部分并不会进城的老龄农村人群还没有自然消亡。

在陈淮看来，新一届政府的调控思路有去行政化的趋势，放松限购，其实是在市场特定情况下，使得政府顺畅退出市场。

陈淮认为，波动上涨将使得房地产行业自发进行优胜劣汰，未来死的只会是企业和开发商，而不是资产，因为房企手里有的无非是现金、土地、在建工程，这些资产都是最优的，不会死。

因此，在市场机制逐渐显现，行政化逐渐退出之际，陈淮称，真正的黄金十年才刚开始，整个产业素质将全面进化，行业抗风险能力、房企的国际竞争能力都将不断提高。他认为，过去十年，房企也许会认为对手是政策，但现在，对手是市场竞争。

不过，金岩石似有不同意见。在其看来，新的城市规划也许会激起反向刺激，加速人群流向特大城市。