成都楼市需求结构生变 房企加推改善型产品

每经记者 杜冉乐 发自成都

今年5月，成都出台楼市新政，取消了70平方米以上购房落户政策，改成了90平方米以上才能落户。这一政策被业内解读为对改善型住宅开发商和改善型需求者是个利好消息。

万科作为深耕成都15年的标杆房企，深谙成都楼市的需求结构变化。成都万科营销负责人告诉《每日经济新闻》记者，“2014年成都万科住宅产品高端、改善型属性十分明显，即便是主流住宅项目也以舒居见长。”包括伊泰天骄、绿地即将亮相的绿地GIC项目、中海九号公馆，以及华润、中铁建、保利、龙湖、信和等众多成都房企也集中推出了不少高端项目。

新政刺激直指改善型需求

据了解，2013年成都楼市供应量和成交量均迈过“千万级”门槛，成为全国排名三甲的 “新一线”城市。随着今年成都楼市高端项目集中入市，房企业绩引擎是否会发生逆转？成都一位房企高层表示，这要看房企今年的产品结构安排，不少房企上半年因为避风险安排了更多的刚需盘，下半年随着房贷新政出炉，改善型产品会成为主力。

锐理数据研报显示，成都楼市上半年成交量全面下滑，但价格仍然同比增长。上半年成都商品住宅成交约1204.6万平方米，同比下降18.6%，其中主城区住宅成交390万平方米，同比下滑23.8%。

与此对应的是，成都房企今年上半年的业绩与去年同期相比，普遍出现下滑态势。即便是排名第一的成都蓝光，按照备案数据上半年仅销售了41.68亿元，比照去年全年百亿级成交业绩，其下半年销售压力明显。

楼市僵局延续至今年9月底，央行“9·30”房贷新政出炉为国庆节的成都秋季房交会献上了一份政策厚礼。方圆地产首席分析师邓浩志告诉《每日经济新闻》记者，认房不认贷，是此次政策的重点，由于还清首套贷款后二套房仍算首套，因此将大大释放市场的改善型需求。

不过，值得注意的是，改善型需求所需的产品并不意味都是大户型。实际上市场受青睐的仍是中小户型。同时，房企在开发改善型产品时也顺应了这一需求变化。

巨头加大改善型产品推广力度

作为成都楼市最具实力的争霸者，本土巨头蓝光地产与央企巨头保利地产一直暗中较劲，这也让成都房地产的市场竞争更为白热化。

今年初，成都保利相关负责人曾向 《每日经济新闻》记者表示，2013年成都保利20盘联动，销售额突破百亿，其中有一半的业绩贡献来自刚需三房。

成都保利董事长吴章焰也曾解释说，上述产品策略主要是为了顺应调控，保证和提高市场占有率，但同时他也表示，做企业要有长线思维，要形成“长中短”产品相结合的战略思路。

今年以来，成都保利的产品结构微调趋势较为明显。今年9月份，成都保利宣称公司将针对改善置业客户实行总价优惠4%，教师置业总价额外优惠2%，加保利地产官方微信总价额外再优惠0.5%的价格策略。

有成都业内人士回忆说，“在成都，青年置业，也就是刚需置业，发起于2008年，至今已有6年多，市场几乎年年都在做青年置业。而事实上，当年的青年如今已经不再年轻，在完成了家庭初级建设后，这批人将集体转向家庭改善建设。以70/80后为主体的改善型需求，将成为未来市场的重要一极。”

今年10月初，在成都房交会上，成都保利实现销售1083套（含别墅、住宅、商业），总计揽金10.3亿元。10月中旬，成都保利对外放出消息称，10月份有望突破百亿销售额。

与保利类似，绿地、万科作为今年成都楼市有实力的争霸者，也纷纷加大了改善型产品布局。比如，成都绿地正在加推绿地中心468公馆和绿地锦天府项目，以及即将于12月份推出绿地中央广场GIC项目等。

早在今年初，成都万科就制定了“全系”产品战略计划，旗下高端产品涵盖了万科五龙山、万科公园五号和万科金域名邸三大项目，实现了城东、城北和城南的快速布局。

不过，蓝光地产却以坚守高周转的刚需产品傲视群雄。虽然上半年成都楼市整体销售惨淡，但成都蓝光仍实现了销售额和销售面积双料冠军，二者分别达41.68亿元和47.56万平方米。在销售面积上，蓝光与保利旗鼓相当，但在销售额上蓝光仍胜出一筹。

同样是今年秋交会上，成都蓝光揽金10.7亿元，尤其是像COCO国际、乐彩城等为主的刚需三房产品持续热销，成为支撑蓝光房交会业绩的核心引擎之一。