借小股操盘跨界养老地产 云南城投青岛拿地

每经记者 杜冉乐 发自成都

继近日巨额定增之后，云南城投又开始推进地域扩围与跨界运作。

10月30日，云南城投（600239，SH）对外公告称，下属企业云南安盛创享旅游产业投资合伙企业（以下简称安盛创享）拟与北京天安佳盈置业有限公司（以下简称天安佳盈）合资成立项目公司，拟定注册资本8000万元，参与青岛拿地及相关地块的后续开发。

据了解，安盛创享拟持股49%，天安佳盈持股51%，同时约定拿地及后续支出总额不超过6亿元，由安盛创享以债权形式向项目公司借款，年利率14%，且合作方以上述持有股权质押于安盛创享。

云南城投公开表示，上述布局有利于品牌输出，探索养老养生产业。《每日经济新闻》记者注意到，这其实是云南城投借助小股操盘跨界养老地产的一次尝试。

按照云南城投的表述，项目地块位于青岛市城阳区城阳街道瑞阳路北侧、荟城路西侧，选址于城阳区规划的会议会展区内，地块紧靠进出青岛的两条南北大动脉青银高速和银湖高速。

据了解，项目地块大约占地442亩，总建筑面积53万平方米，综合容积率1.8。云南城投方面透露，目前这个项目地块内无拆迁，土地取得后可快速启动项目建设。

熟悉青岛楼市的锐理数据青岛分公司总经理马光明向《每日经济新闻》记者表示，城阳区面积大，属于青岛市的郊区，直线距离20公里。

按照合作约定，上述意向地块的土地成本及后续开发支出不超过6亿元，而这笔钱将由上述基金以债权形式投入项目公司，但合作方须以持有51%的项目公司股权质押于上述基金。此外，这一借款交易年化成本14%，期限3年。

云南城投方面表示，上述拿地符合公司战略规划，有助于探索养生养老产业，也有助于形成品牌效应等。马光明认为，城阳区的定位就是青岛市的“后花园”，气候资源较好，有产业和人口，开发养老地产也具备一定的市场基础。

“云南整体经济较为落后，人均收入和消费理念与发达地区还有差距，目前做养老地产还比较难。”云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研告诉《每日经济新闻》记者，青岛市人均收入和消费能力相对强一些，云南城投选择青岛可能有这方面的考虑。

实际上，除了云南城投之外，当前包括万科、保利、招商等一线品牌房企以及中天城投等众多区域房企也在加码布局养老地产。此外，险资、私募等社会资本也在强势进驻这一领域，试图从中分得一杯羹。

在周大研看来，当前我国离退休人员越来越多，但以居家养老为主，而将来肯定要进入专门的养老社区。云南城投布局养老地产，实际上是在推进专业化之下的多元化战略，比如同样是地产开发，其做过住宅地产、旅游地产等。

然而，当前多数养老地产仍只是卖养老投资产品，养老真正需要的医疗服务等需求仍存在短板。长城证券报告称，对于销售策略的养老地产，盈利能力的弹性在于土地成本；以持有为主的养老地产，投资回收期普遍在10~15年，年投资回报率8%~10%。

马光明表示，“目前国内房企还没有形成一套成熟的盈利模式，有钱的人不去买，没钱的人又买不起，现在养老地产整体销售不太好，多数仍处于探索之中。”