养老产业：百万亿“蓝海”待发掘

日前,中国老龄科学研究中心发布我国首部老龄产业发展蓝皮书《中国老龄产业发展报告(2014)》（以下简称：报告）,体现出我国对老龄产业的日趋重视。有机构预计，到2050年逾百万亿元的消费潜力、近36.8亿的老年人口就诊人次、7900万左右老年人口的养老需求，将会吸引巨量的资本进入。昨日国务院常务会议要求重点推进六大领域消费，养老消费便在其中。会议指出，要鼓励养老健康家政消费，探索建立产业基金等发展养老服务，制定支持民间资本投资养老服务的税收政策。政策不断加码有助于中国养老产业的快速发展。分析人士指出，老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，并开始吸引地产商、专业养老机构等各路资本驻足关注，目前房地产行业走到下半场，客户细分是趋势，养老地产作为细分市场的重要领域，市场前景广阔。

首部老龄产业发展蓝皮书发布

报告显示,我国已经处于老龄社会初期,人口老龄化进程加快释放了老龄产业发展空间,未来中国将成长为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

根据预测,2050年全世界老年人口将达到20.2亿,其中,中国老年人口将达到4.8亿,几乎占全球老年人口的四分之一,是世界上老年人口最多的国家。2014年至2050年间,中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右,占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右。我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

当前,中国老龄产业发展政策环境良好,市场需求逐渐释放,市场供给不断扩大,社会力量参与老龄产业的热情日益高涨,迎来了前所未有的发展机遇。老龄用品业市场日渐升温,老龄用品、辅具和保健品等需求旺盛；老龄服务业发展持续加速,以养老服务、健康服务为主的老龄服务业成为市场投资热点，老龄房地产业市场供给走旺，以房地产开发企业、保险公司等为代表的各路资本竞相投入。

报告同时指出,在看到大好形势的同时,也要看到中国老龄产业发展还存在有效需求不足、产业结构不合理、产业组织发育迟缓、产业政策不明晰等问题。在经济结构调整、政府职能转变和政府加大对老龄产业扶持的新形势下,老龄产业作为老龄社会条件下的基础性产业、支柱性产业和战略型产业,既是未来中国宏观经济的重要组成部分,也是发展老龄经济和应对人口老龄化严峻挑战的战略选择。

养老地产前景广阔

2013年9月，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》鼓励提高养老设施供给，表示到2020年全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张。昨日国务院常务会议指出，要鼓励养老健康家政消费，探索建立产业基金等发展养老服务，制定支持民间资本投资养老服务的税收政策。政策不断加码有助于中国养老产业的快速发展。

目前房地产行业走到下半场，客户细分是趋势。养老地产作为细分市场的重要领域，商机巨大。根据联合国的预测，我国65岁以上老人人数未来半个世纪都会保持较快速度增长，并会在2060年达到3.69亿的高点，占总人口比例达28%。仅考虑9073计划的机构养老部分，则预计年平均增加老年地产面积约占住宅年销售面积的1.4%。但若考虑活跃长者等非机构养老，则年新增量要更多；据测算，年平均新增建面可占2012年住宅销面1.4%-13.3%，中性假设每年6000多万平方的规模，占当前住宅市场销售比例在6%左右。

目前我国养老地产主要分为常住养老和“候鸟式”养老两大模式。两者的主要差异在于居住时间的长短。常住养老又分为CCRC社区模式、居家养老模式和以房养老模式。以上三种模式中CCRC社区在国外开发相对成熟，且市场认同度相对广泛。居家养老和以房养老是目前国内主要方式，其中与保险相结合的以房养老模式处于政府积极探索方向。

面对养老地产这片蓝海，越来越多的机构加入养老地产的开发大军中，归纳起来，目前参与或拟参与养老地产开发的机构主要有以下四类：一是传统地产开发商，二是保险资金，三是地方政府与慈善基金，四是国外机构。

“候鸟式”养老主要包括异地养老服务中心、度假式养老基地和买房投资。异地养老服务中心模式主要指以季节为周期在不同养老公寓之间进行更换。该模式特点在于满足老年人旅游养老、度假养老、回原籍养老的多重需求。度假式养老基地的实质在于以养老文化为核心推行休闲度假服务。该养老模式的最大好处在于可以将老年人养老需求与全家互动活动、定期度假或学术交流等相结合。