怎样用微信把房子卖给客户？（汇聚数十位地产营销观点精华的技术帖）

接触微信有一段时间了，每次看新媒体排行，都非常有感触。那些号称拥有数万、数十万粉丝的所谓“大号”，往往阅读量只有几千，能上10万的，微乎其微。后来我了解到，微信公号用户的阅读率能达到10%－15%，就已经算是不错了。

也就是说，如果在一个拥有十万粉丝级别（类似“吴晓波频道”这种）的公众号投放让人有兴趣一读的软文广告，开始能够获得的阅读量，最多1万。然后，这里面真正有兴趣买房的，估计就100来号人。结合到本楼盘，估计也就不到10个人。而这10个人里面，最终有可能买房的，也许不超过3个。

微信的用户转化率如此之低，是一件很令人恐怖的事。我所知道的是，目前不管是开发商，还是房屋中介，都在投入大资金做微信。从楼盘项目到集团层面，基本上都有专人在后台负责微信运营。

很多企业为了推升微信粉丝量的增长，还频繁搞各种“加关注、送礼品”的活动。不仅如此，更有人提出要在微信平台投放百万，来提升微信营销的影响和效果。但是收效如何呢？一年能有几千粉丝关注已经不错了。包括前不久万科和搜房搞的众筹买房活动，我可以百分之百地说：能够参与众筹，并转化成万科上述购房者的人数比例极低。

万科搞这样的活动，也就是为自己做个广告罢了。但遗憾地是，万科很可能找错了“小伙伴”——因为各家机构对搜房的反感情绪，很少有媒体对上述事件进行关注，效果可想而知。

在房地产市场的冬天，每一笔营销费用，都要能为企业转化为实际的收益率，企业才能暖和过冬。而类似这样一种粗放式的微信营销模式，肯定是玩不下去的。

那怎么办？

有人说，可以采取这样的方案，找所有的微信公号谈合作，不管哪家公号，只要给项目带来粉丝，就提供礼品或者少量奖金，等最终成交了再支付佣金。

对此，我不敢苟同。目前，不管是已经运营了很长时间的老牌公号，还是刚刚上线不久的新兴公号，都还处于吸收粉丝、增加阅读量的阶段。如果楼盘采用这样的方式来营销，那么唯一的结果，就是各公号借用楼盘的促销，为自己增加粉丝吸引人气。

在这样的大背景下，你怎么敢保证他们推荐来的粉丝，不是只冲着礼品来的呢？如果真是冲着礼品来，这些人能最终为成交转化带来帮助吗？

思前想后，我认为，要解决微信营销用户转化率低的问题，只有一个办法，就是把文字转化为软件，用软件来吸粉。

此话怎讲？

不知道你有没有用过各种心理分析工具。我不知道这些软件的商业模式是什么，但我知道基本上我每一次看到这些软件，都会忍不住去用一下。在使用过程中，我的很多个人隐私，包括年龄、收入情况、职业等都会自觉不自觉地留在上面。而且从朋友圈看，像我这样的人不在少数。做完之后，大家会转发分享。

有人说，这种心理软件和卖房子有关系吗？我说，有关系，而且关系很大。

你想想，如果你也做一个类似软件产品，是不是可以坐等一大批对你的楼盘有兴趣的用户信息上门？在这些用户里面做营销，是否就会方便快捷精准很多呢？这种工具带来的用户转化率，是否会比微信原有的传播方式转化率更高呢？

而且，你的销售员因为对客户的很多基础信息有所了解，在推荐产品的时候就不会无的放矢，从而大大提升最终的购买可能性。

当然，要设计这样的软件，题材是很有讲究的。不要引起反感，是第一位的。

具体方法上，可以选择用一些和楼盘的卖点相关度高的话题来设计。比如，像绿地韩国项目中，有相当一部分人是因为移民的需要而购买。那么在操作这个项目的软件时，就可以移民为话题，制作这样一个测试软件：“移民测试：你有没有能力拿韩国的绿卡？”如果测试的结果是“能”，那么恭喜你，你又得到了一位有可能要买绿地韩国房子的客户。由于他为完成测试已经填写了大量资料，你可以从这些资料中了解到这个人的财产、收入来源、买房目的等一系列信息。