资金市场分配不均 大开发商“撑饱”小房企“挨饿”

每经记者 区家彦 发自广州

对于正陷入高债务压力的房企而言，融资窗口重开有望带来活水。然而，并不是每一家房企都有机会从开闸的资金市场获得资金，即使有机会获得房地产融资，也有可能面临贫富不均的局面，这一局面有可能让大开发商在并购中小企业方面获得更好的机会。

在3月份上市房企再融资放开后，9月初市场传闻上市房企将获准发行中期票据，随后多家上市房企陆续发布中期票据发行申请。在9月30日发布的房贷新政中，央行不仅强调商业银行在信贷上支持房企的合理融资需求，更首次提出支持房企发行债务融资工具，国内房地产融资逐渐实现从 “堵”向“疏”转变。

然而，不同房企在这波融资窗口重开中得益程度均有不同。香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，以开发贷款与中期票据为代表的国内融资渠道成本较低，但其对企业有较多限制与要求，预计财务状况较好的大型A股上市房企会率先受益。与之相对，对于多数H股上市房企而言，海外发债成本上涨将令其融资优势骤减，部分短期债务压力较大的内房股被迫采用股权融资，从而对自身股价造成较大伤害。

更令人担忧的是大量依赖高息融资的中小型非上市房企。在海通证券房地产行业首席分析师涂力磊看来，此轮地产新政明显利好大型上市房企，预计它们将加速兼并收购非上市中小房企，强者恒强的经营格局将得到进一步稳固。

大型房企“抢食”中期票据

央行和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确提出，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

“与开发贷款相比，允许符合条件的房地产企业发行中期票据，其实是房企融资层面的更大利好”，黄立冲向记者表示，上市房企主要融资渠道按成本从低到高排序是定向增发、企业债、开发贷款、信托融资。信托融资成本多在10%以上，开发贷款银行实行总量控制规模难以扩大，定增审核又较为复杂，企业债需要国土部审批，中期票据可以说是成本最低且手续最简化的融资方式。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉《每日经济新闻》记者，与银行贷款一般2～3年的贷款期限相比，中期票据期限短则3～5年、长则5～10年，更有利于覆盖项目开发的全过程。同时，中期票据利率较中长期贷款资金成本低10%～30%，Wind数据显示今年8月国内按发行额加权计算的中期票据平均发行利率为5.87%，低于银行基准利率，这意味着银行间债市对房企开放后，房企的融资成本预计将大幅降低。

《每日经济新闻》记者注意到，包括万科 （000002，SZ）、富力地产（02777，HK）、华夏幸福（600340，SH）、金融街（000402，SZ）等多家上市房企陆续发布拟发行中期票据的申请公告，竞抢“头啖汤”。

但并非所有上市房企都能从中期票据开闸中受益，朱一鸣预计，为了防范风险，监管层会对发债企业进行严格限制，预计银行间债券市场将重点向三类房企开放：一是龙头房企，如万科、保利等；二是财务稳健的中型房企，如华润置地、招商地产等；三是专注保障房和新型城镇化的房企，如华夏幸福。

摩根大通的研究报告更指出，在港交所上市的内房股中，相对于A股的上市房企，由于发行境内债券的房企必须在内地市场有合适的实体并持有大部分项目，符合条件的仅有富力地产、龙湖地产与世贸房地产等少数企业，这意味着大多数内房股无法受益于中期票据开闸。