悬赏 | 一个媒体人的金融实践：谁能做出比平安好房网更便宜的首付贷？

杨羚强

平安好房网的首付贷正张贴在上海的每一个地铁车站，据说通过好房网的好房贷项目，10月份已经至少撬动了10亿元的销售额。

好房网的首付贷项目，我早在北京时就有耳闻。其时了解的信息是，可以用购房者所拥有的其他抵押物向平安好房网借首付，年化利率可以低至12%，开发商负责贴息。

客观而言，首付贷对开发商是很有吸引力的。

一方面，这种方式能迅速把潜在客户转化为实际购房人群，另一方面，所使用的资金成本不算高。一套1000万的豪宅，需要通过首付款解决的贷款资金最多也就150万。以年化12%的利息计算，一年也18万元。而18万对豪宅开发商来说，并不是一个很高的数字。

但是，这个产品也不是没有问题。问题在哪儿？开发商需要作为购房者的担保人，确保购房者能在一年内还掉借款。这一条，还是让很多开发商有点担心。

另外，12%的利率也不算特别便宜，对开发商来说，还是希望能有更低的贷款成本。

为了解决这个问题，我找过一家基金公司的子公司，一家小额贷款公司，寻求发展出低利率的首付贷的可能。

虽然平安好房网以机密为由，不肯透露他们的好房贷是怎么形成的。但通过和业内的交流，我还是多少知道了些首付贷的操作模式。

首先，他们找到一家小额贷款公司，请小额贷款公司以购房人旗下的各类资产作抵押，出借借款。按照目前的平均成本，月利率大概在1%。然后，小额贷款公司将这部分资产通过平安陆金所，完成资产证券化，再由平安或者其他银行销售给投资人。

相比其他金融机构，拥有信托、陆金所和银行业务的平安，显然在整个链条中是唯一有能力压缩首付贷融资成本的。

正因如此，业界朋友在讨论平安首付贷的模式时，都表示做不到这么低的利率，最便宜的利率也要14%或者15%。

既然复制平安好房网的路径不可能，我又用另一个模式来尝试更低利率首付贷的可能性。

我向上述基金子公司提议，能否设计一个针对首付贷的资管计划。整个资管计划的投资者人数在50万，每个人只需要花费20万元即可。

只要参加首付贷的个人先付出自己能解决掉的部分首付款，并有投资者付剩余的购房款，这个资管计划就告成立。

在这种模式下，开发商需要贴息的金额并不多。由于豪宅全款支付一般能有3%的价格折扣，这部分价格折扣就可以充当给投资人的收益。

如果这一资管计划成立，房屋将直接过户到资管计划所指定的企业（全体投资人为股东）。等购房者筹措到全部首付款，再办出贷款，再从上述企业过户给购房者。如此，投资人可以享受到比普通理财产品更高的收益率，又有相对较低的风险。

但是，开发商提醒我说，这个模式的风险有两个。一，因为房屋有两次过户交易，所需要付出的税收会比较高，1套1000万元的房子在购买时所需要支付的契税、印花税要达到三十几万，已经远远高过开发商所付出的价格折扣。另一方面，一旦因为房屋价格下跌，购房者违约，那么投资人将承担巨大的风险和损失。这也将使整个计划在发行时，会因为没有足够的认购而告破产。

虽然我的试验“胎死腹中”，但我仍相信，会有比平安好房贷更便宜的首付贷产品问世。而提出这个方案的很有可能是正在读这篇文章的各位邦地产粉丝。我们希望我们的粉丝能有机会坐下来和业界一起讨论，提供一个新的金融产品，帮助地产业的哥们姐们卖掉更多房子。

原文链接：邦地产微信