雅居乐事件牵出云南低价拿地项目

证券时报记者蒙湘林

国内最早涉足旅游地产领域的雅居乐地产（03383.HK）董事会主席陈卓林遭昆明检察院监视，公司股票13日复牌即大跌17%。陈卓林事件发生后，外界对于雅居乐公司债运行情况、资金状况和未来经营的担忧增加。此外，市场还出现了雅居乐在云南的旅游地产项目可能涉及当地贪腐的传闻。

雅居乐方面在接受证券时报记者书面采访时回复，公司目前正积极推进新楼销售，以保证公司资金状况稳定。业内人士认为，旅游地产行业拿地价格相对低廉，利润主要来自于成本收入差，不过目前以“低价土地”为核心竞争力的经营模式并非旅游地产未来的发展方向。

不排除套现200亿自救

陈卓林事件发生后，市场出现了对雅居乐资金状况及后续经营的担忧情绪。13日，雅居乐股价大幅下挫17%。公司于2017年到期的7亿美元年息9.875厘的优先票据也出现小幅下跌；公司另一只于今年12月底到期的4.75亿美元定期贷款信贷，也有消息称可能出现无法如期偿还的可能。

基于此，雅居乐管理层于13日召开针对投资者的电话会议。有消息称，雅居乐第四季度将不问价售楼，力保每月至少进账50亿元人民币售楼收入，同时旗下市值200亿元投资物业也可伺机套现。对此，雅居乐方面未予否认。公司同时表示，第四季度将力推新货及采取不同措施刺激销售，预期第四季度销售将有明显提升。

针对今年底即将到期的贷款，大股东承诺会利用自身的财务资源支持参与下次的融资活动来偿还该笔过桥贷款的大部分。同时，公司正积极跟相关银行商讨其它的集资方案，以及商讨有关延期该笔贷款未偿还差额部分的可行性。

至于上周取消的配股计划，雅居乐回复证券时报记者，尽管早前配股的包销协议失效，联席包销商会继续留意事态进一步发展，并继续与公司讨论最快可行时间的集资方案。雅居乐亦收到大股东通知，在未来公司任何集资活动，并在大股东均有权参与的情况下，大股东将会提供支持及倾向利用自身的财务资源支付参与。

数据显示，截至2014年6月30日，雅居乐总借款为447.3亿元，银行贷款、优先票据及其他借款分别为218.11亿元、131.87亿元及97.32亿元，资产负债率69.42%，经营活动现金流量净额为-33.6亿元。

云南低价拿地项目隐忧

目前，市场上还出现了雅居乐云南旅游地产项目可能对当地官员进行利益输送的猜测。据相关报道，在陈卓林被昆明检方控制之前，该集团云南公司的多个负责人已被调查。

雅居乐对此回复证券时报记者，自2012年至今在云南的土地及工程建筑等主要资金投入合共约30亿元。目前腾冲、瑞丽项目仍在销售和开发建设，西双版纳项目正处于积极建设期间，也将于近期销售。目前公司运作一切正常。有关陈卓林事件，公司并未收到任何法律文件。公司正在了解事件，目前阶段，除公告所述内容外，未能亦不宜作任何评论。

资料显示，2011年至今，雅居乐在云南已有四大项目，分别位于西双版纳、瑞丽、腾冲、昆明，总计划用地面积7.4万亩，预计总投资额高达600亿元，其中西双版纳的项目投资额最大为200亿元。目前除了昆明项目外，其余三个项目都已经进入实质性开发阶段，但目前只有腾冲项目于去年底有过公开销售。

雅居乐在云南拿地价格低廉。2014年中报显示，截至2014年8月，腾冲、瑞丽及西双版纳项目累计已取得的土地面积为314万平方米，预计总建筑面积为522万平方米，平均楼面地价198元/平方米，而腾冲原乡项目已取得的234万平方米土储楼面地价仅为155元/平方米。

一位不愿具名的地产咨询人士透露，不仅仅是云南，全国大部分地区的旅游地产项目用地往往是协议出让，开发商和当地政府会自行设置相关条款，由此也避免了繁琐的招拍挂程序。之所以是协议转让，主要是不少旅游地区地处偏僻，交通不便，除开当地的旅游资源，土地吸引力其实并不高。

值得一提的是，雅居乐的发迹之作就是斥资超过200亿元的海南清水湾的旅游地产项目。2009年3月清水湾项目首次开盘，当年取得64亿元的销售业绩。2010年，清水湾全年销售创下99亿元纪录，单盘贡献接近雅居乐全年业绩的三分之一。开盘五年来，清水湾累计销售已经达到300亿元。

在上述地产咨询人士看来，清水湾的成功很难在云南项目上进行复制，旅游地产项目长期保持高毛利并不现实。首先，随着国家城镇化的深入和旅游景区的开发，拿地成本会逐步增加；其次，由于是协议转让，而旅游地产投资周期长，协议约定的条款未来存在很多可变因素；最后，当前房地产调控趋严，旅游地产因为开发时间长回报慢，对资金流占用格外厉害，而目前融资难度在加大。

旅游地产近年来发展火热。万科投资10亿元买下大辣甲岛40年租赁权，计划建成顶级旅游地产项目；中信地产相继买下博鳌、太湖和天嘉湖地块，着力打造旅游地产业务板块；恒大在武汉、成都等多个城市开展旅游地产项目，斥巨资建设旅游地产相关设施。但目前除了雅居乐的清水湾项目、华侨城主题旅游项目外，真正获得较好回报的项目并不多见。

    原文链接：http://epaper.stcn.com/paper/zqsb/html/2014-10/15/content_619053.htm    

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