万达IPO之谜：为何选择登陆港交所？

发展空间超同类型公司

一向被视为商业地产 “神话”的万达，在资本市场讲的故事究竟好不好听？

根据万达商业地产的招股说明书显示，万达将公司商业地产业务总共三大板块全部纳入上市公司，分别包括长期投资的物业开发租赁，开发和销售物业以及开发和酒店经营。而这三大板块恰好是目前万达集团盈利能力、收入水平最高的三大板块。在此前披露的数据中，2013年万达集团1866.4亿元的总收入中，商业地产公司收入为1456.2亿元，商管公司的租金收入为85.6亿元，酒店管理公司收入为36.3亿元。未来万达商业地产上市公司占万达整体业绩贡献比例将达到80%左右。

在招股书中，万达还首次对外披露了其拿地成本。

《每日经济新闻》记者梳理发现，2011~2013年，万达商业地产的平均土地成本分别只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米，虽然其中不乏一些土地价格并不高的三线城市，但考虑到近年来土地价格不断攀升的大势，万达的拿地成本之低为行业公认。

根据兰德咨询的研究显示，万达近三年的土地成本仅占其平均售价的9.18%，这在行业内是一个非常低的水平。以龙湖为例，2013年其土地成本占平均售价的比例为18.2%，万科则接近25%，四成以上的房企超过33%，只有6.4%的开发商土地成本低于平均售价的10%。

招股书显示，万达2011~2013年的每月租金水平分别为57元/平方米、63元/平方米、70元/平方米，2014年上半年则提升至75元/平方米，而全国的都市型购物中心的合理月租金水平在80元/平方米~100元/平方米，显然万达的租金水平并不突出。

兰德咨询总裁宋延庆对此指出，万达绝大多数购物中心还处于育商期，预计今年全年平均月租金可以达到83元/平方米左右。

此外，万达与腾讯、百度的合作，也被视为刺激万达商业地产创新发展的新动力，尽管在万达此次赴港上市的资产包中并不包括电商业务，但这无疑将为其赴港IPO增加砝码。

“根据王健林的披露，五年200亿的总投资，这让万达的电商充满想象，再加上马化腾、李彦宏的站台，对于进入IPO关键阶段的万达来说，更是给了投资者信心。”上述分析人士表示。

万达今年正在拓展的金融业务，也令投资者兴奋。有分析师指，这些金融业务有可能仿效阿里，利用万达所掌握的客户数据，向品牌租户提供供应链融资，进一步提升万达商场的租金议价能力和对优秀零售品牌的吸引力。

另外，万达目前在三四线城市的布局，亦被看做跨国品牌深入中国零售市场的重要契机，其战略价值无可估量。

在此背景下，业界对万达的价值评估，将不局限于目前已经公布的财务数据，而会更多立足于公司的成长空间。