SOHO中国转型“弃将”曝当年真相 老潘三卖上海物业稳布棋局

 

尚希

在面对媒体时，潘石屹更爱榨果汁从不谈市场，但他心里很清楚哪些项目该买哪些得留着。

 

 

老潘在凌空SOHO的预租仪式上兜售他的果汁

 

9月29日，SOHO中国(00410，HK)发布公告称，集团与携程上海和携程关连公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物业及配套设施订立框架协议，总对价约为人民币30.5亿元（约合38.5亿港元）。该等物业包括总可售建筑面积10.02万平方米的物业及若干配套设施。

 

这是他今年在上海变现的第三宗物业，加上年初两个项目，年内回笼现金80亿元。

 

“从加到减”的商业逻辑背后，SOHO中国是否还在经历转型阵痛。

 

*****

 

2011年，老潘曾一口气买了上海7个项目，一共花了154亿。

 

“虽然不能说潘石屹重金布局上海的战略是错误的，但市场在变化，经济降温后，企业融资需求欲望没之前那么强烈，全国写字楼的价格都在回落。”关注上海商业地产的某研究人士如是说。再加上与复星关于外滩8-1地块的纠纷，也耗费了老潘不少的精力。

 

之前潘石屹并没有打算将凌空SOHO出手，但现在来看，这是最好的一步棋。

凌空SOHO全景图

 

“从这个项目本身来看，在虹桥商务区的东片区，是电子商务、旅游等轻资产业务聚集的产业基地，如果是简单的出租，可能租赁方的胃口也比较小。”谈及刚刚出售的凌空SOHO，上海易居房地产研究院严跃进表示，携程在该区域已有办公物业，在业务扩张上也需要寻找新的办公场所，在上海商办物业低迷的情况下，SOHO中国能够积极将资产进行销售和变现，说明其物业经营方面有较好的策略，而且也不失为一笔较好的买卖。

 

“之前我们拿地的模式都是按照销售来拿，在宣布自持以后发现上海占的比重太大，达到了75%，北京只有25%，而我们的目标是在这两个城市形成50：50的均衡局面。”今年1月底，谈及出售上海项目的传闻时，潘石屹曾这样对我说。

 

“潘石屹说得没错，当时这些项目是以散售为模型来测算地价的，现在转为持有运营的话，租金的支撑力并不高。”上海一位商业地产公司的投资人士说。

 

*****

 

这是一个合理的解释。在近两年的业绩发布时，老潘两口子都笑容满面自信满满地向投资者们宣称，SOHO中国的转型已经成功，但市场的反应并未如此乐观。

 

花旗集团在8月22日一份报告中指出，对SOHO中国的前景预期较为审慎，主要由于公司仍在寻找机会出售未落成项目，以获取短期利润支持长远租金增长。

 

对比SOHO中国近两年的租金收入，今年虽然同比增长了84%，为1.64亿元，但由于总营收上升为47.5亿元，因此占比反而微降，为3.45%。而2013年，SOHO中国租金收入为8610万元，占总营收24.78亿元的3.47%。

 

租金收益占比为个位数，对致力于成长为持有型企业的SOHO中国来说，并不是理想成绩。

 

*****

 

 

在SOHO中国宣布转型后，我曾辗转联系到一位曾负责销售的离职高管进行了长达三个小时的谈话。出于对受访者的尊重，这篇三千多字的稿件最终未能面世。

 

“我其实跟感谢老潘，所以我觉得现在这样的立场似乎不应该太多的谈论这个问题。”在临发稿的前一天，他改变了主意。

 

2012年8月16日，SOHO中国宣布转型，几乎周围所有的人都在问他，是走是留。用他的话说，“我还是想坚持到最后。”

 

“说不难受是假，我从27岁进入SOHO，到现在40岁，突然一下子被推到社会上，无组织，成为一个待业人士，挺不习惯。”他有点自嘲，但他说自己已经做好了心理准备。“其实还没有等潘总宣布转型的时候，我就有所预料，这么多年的相处，我和他的默契，有时候只是一个眼神，不用说什么。而我的离开，潘总也有所感知。”

 

走之前，他与老潘的谈话持续了一个多小时。在他的记忆中，这已经算是较长的一次谈话。这场作为结束其在SOHO中国14年职业生涯的谈话多是来自老领导的忠告，“他让我不要着急，找准方向，慢慢来。”

 

但在他离开之前，北京只有几十亿的项目收尾，这也意味着销售工作彻底完结。他心里很清楚，此前对于公司来说无可替代的核心部门终将消逝。

 

虽然彼时上海的销售工作还不会马上画句号，但他也没有选择离开北京去上海，“这只是时间问题。我的离开在公司转型的那一刻已经成了必然。”

 

“公司转型的根本，是公司看到了发展的不可持续性。”他说，在这一点上，他赞同公司的策略，即便他会因此而“失业”。

 

看了太多的财报、数据，对比分析，其实有时候听一些普通人的故事，反而让人更有感触。这场变革对于SOHO中国的每一个人都像动了一场大手术，有血有肉，有泪有笑。可以肯定的是：这条路是对的，只是还需要些时间。