央行国庆前突击松绑房贷 中高端地产商笑翻了

每经记者 杨羚强 发自上海

几天前，开发商们还在为二套房的首付成数过高而伤透脑筋，想出各种各样的办法来解决二套房首付的融资。有些甚至考虑动用信托机构的资产证券化产品，以帮助购房者筹措首付款。

然而，今日下午（9月30日）央行最新发布的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好金融服务工作的通知》，让高端住宅产品的开发商少了些烦恼。按照上述政策，还清贷款后再认购房屋即算首套，而不再像以前，购买第一套房才能算首套。这意味着原本被认为二套房贷的部分住宅，之后的首付成数将大幅下降。高端住宅的购买门槛由此降低，成交量有望因此释放。

需求强劲的改善型住宅市场

尽管上海前9月的市场总体成交量很差，但改善型市场的需求从来都不弱。

来自德佑地产的一份研究报告显示，今年以来，5-7万元/平方米单价级别的公寓却逆势热销。截止9月21日，今年全市单价5-7万元的商品住宅共计成交1942套，较去年同期上涨55.24%。而在10万元单价以上的住宅市场，成交量也同比增长两成左右。

对银行来说，二套房贷，由于贷款人群还款能力强，抗风险能力强，一直是银行比较看好的客户资源。此前，就曾有银行在房贷紧张的情况下，给首套房的购房者上浮贷款利率，而给二套房的买家市场基准利率。原因就在于，银行认为二套房的贷款者抗风险能力更强，是更优质的资产。

在这样的背景下，央行将还清的二套房贷视为首套，并允许按照首套房贷给出优惠利率，自然对高端住宅类产品是一个重大利好。

《每日经济新闻》记者发现，朋友圈内最为兴奋的基本都是中高端住宅产品的开发商。

新城地产高级副总裁欧阳捷曾经做过一个计算，即使目前的房价较2010年的房价有15%的折让，贷款买房的买家所需要承担的总购房成本仍然要比2010年高出很多，原因在于2010年时首套房的购房者可以按7折利率办贷款，而现在基本上是基准利率。以贷款周期20年计算，即使眼下的房价比2010年便宜15%，目前买房的总成本仍然要高出2010年时很多。

贷款利率对购房者的买房意愿影响显而易见。

改善型住宅对开发商利润贡献高得多

不过，新的贷款政策实施后，对不同市场的影响也许会有所不同。

虽然，刚需市场重新获得7折贷款利率，但是能否因此触动市场迅速成交却是未知数。目前刚需住宅供给，相对于改善型住宅更多，竞争也更为激烈一些。另一方面，金融行业人士也曾谈到过对刚需市场还款能力的担心。

最高法院的司法解释此前曾明确规定，个人的唯一一套住宅不能强制拍卖。首套房的购房者如果不能及时还贷，有可能给银行带来较大的风险。对于银行来说，这样的高风险贷款，显然是不愿意给出较低利率贷款的。相比之下，已经有一套房的改善型住宅买家在偿还能力上更强一些，也是银行眼中相对优质的客户。

对开发商来说，如果房贷政策松绑，能刺激改善购房需求入市，对于改善企业的利润率将有很大好处。

旭辉集团董事长林中说，目前改善型住宅的利润率，要比刚性需求高得多，增加改善型住宅的比重，将能够提升集团整体利润率。