上海高端住宅供应市场现结构性变化 单价10万元以上住宅前9月成交增20.6%

根据德佑地产市场研究部的最新监控数据显示，今年前三季度，上海全市单价在10万元/平方米以上的商品住宅共成交82套，与去年同期相比上升20.6%；其中内环内单价10万元/平方米以上商品住宅成交53套，占总成交量的比例高达64.6%，核心地段高端住宅成交量拔得头筹。

而在这一单价级别段的房源中，华侨城苏河湾成为近期成交的热点。在全市单价10万元/平方米价格段以上的豪宅项目中，苏河湾华侨城自9月以来，已经售出十余套大户型公寓，均价高达12.8万元/平方米，高居全市前十之列。业内分析认为，单从价格来看，上海高端住宅的价格标准已经大幅提高。

高端住宅单价标准升至10万元以上/

据德佑地产研究总监陆骑麟介绍：自去年以来，上海高端住宅市场的供应已经发生了结构性的变化。最明显的体现在单价5~7万元和单价10万元以上这两个价格段。

受部分新兴的中高端板块提价影响，单价5万元/平方米以上价格段住宅的供应出现激增。以8月为例，来自大宁、长征、浦东世博等非豪宅板块的楼盘报价都超过了5万元/平方米。由此，上海高端住宅市场的整体平均价格段抬升，供应结构的变化带来购买人群的相应变化。水涨船高，上海中等收入人群改善型需求开始在5~7万元/平方米这一价格段住宅中得到实现。截至9月21日，上海全市单价在5~7万元/平方米的商品住宅共计成交1942套，较去年同期上涨55.24%。

中房信研究总监薛建雄透露，目前购买单价5~7万元/平方米价格段房源的就是一群 “老改善”，既不是土豪，也不是富豪，大部分都是原居住地的改善型中等收入人群。他们的年收入在30万元左右，家庭年收入大概在五、六十万元；他们的购买情况往往是将之前的一套住宅卖出后，再买入这一类产品。而这一类产品的套均总价并不高，多在800万元以内。

而上海富裕人群目前购买的住宅，仍然集中在独栋别墅和单价10万元/平方米以上的高端公寓。反观上海单价在10万元/平方米以上的住宅项目，总体供应依然有限。薛建雄称，目前全国范围内的高端住宅，总共也就只有33个项目，集中在北京和上海两个大都市，其中北京17个，上海13个，而在这33个项目中，公寓项目仅有15个。从房产代理机构今年三个季度来接触的客户分析，真正的富裕人群依然更倾向于选择市中心核心地段、配套齐全且具有一定自然人文风情的项目，价格对其并非最关键影响因素。

根据福布斯富豪排行的最新数据，上海千万富豪总量已达到15.9万人，而目前可供购买的千万级总价新盘数量却并不算多。供给远远无法满足需求，导致上海10万元单价以上住宅成交量一直呈现稳定增长；另一方面，上海10万元以上单价楼盘的价格在今年前三季度并没有出现明显上浮，对很多高端客户来说，这意味着目前购买这样的产品是一个以洼地价格抄底的好时机。

华侨城苏河湾可能是上海市区范围内少数符合上述几个条件的项目之一。项目紧靠外滩，在过去的接近六、七年时间里，这一商圈并无住宅可以供应。同时，作为苏州河汇入黄浦江前最后一道湾，苏河湾是唯一同时可以看到苏州河和黄浦江双景观的“景观”豪宅。而因为规划的限制，未来在这一区域，基本上能够上市的住宅类产品将是凤毛麟角。供应稀少导致了苏河湾景观住宅价位的持续走高，网签均价已由去年的10万元/平方米左右上升至12.8万元/平方米，却依然取得了不错的销售业绩。

据德佑地产的数据显示，在全市单价10万元/平方米以上的高端住宅项目中，华侨城苏河湾在9月份迎来了销售高峰，单月已签约十余套大户型公寓。由于套均总价较高（总价从1600~6500万元不等），项目的客户层次要较上述总价800万元以内的住宅产品高出很多。

德佑地产还透露，华侨城苏河湾的主要客户为大型企业高管以上级别，经济实力较为雄厚，客群原先大多居住于静安、陆家嘴等高端区域，出于进一步改善居住条件的目的，来置换购买华侨城苏河湾的房源。

苏河湾板块价值凸显/

华侨城苏河湾所在的大苏河湾开发早已列入上海市“十二五”重点规划，华侨城集团在2010年大手笔拿下苏河湾核心地块后，不仅成为大苏河湾开发区域唯一可以使用 “苏河湾”名称的项目，也实际上主导着苏河湾板块的价值重塑。项目总建近40万方，距南京东路直线距离500米，距外白渡桥800米，这在市中心土地供应濒临饱和、成片开发的高端住宅项目极度稀缺的市场下，拥有了稀缺独有的先天城市资源价值。

作为华侨城集团投资规模最大的开发项目，苏河湾身上天然带有华侨城房地产艺术品开发的一系列基因，设计、用材等方面在整个高端住宅市场都属于世界前沿。

尤其值得一提的是，项目配套增值方面，全球第四家宝格丽酒店落子华侨城苏河湾，极大提升了苏河湾板块，乃至整个上海在高端生活方式体验方面的水准。据了解，酒店目前已经完成结构封顶，并初步计划于2015年底开业。

众所周知，由奢侈珠宝跨足奢侈酒店经营的宝格丽，在酒店选址方面极为苛刻。目前已开业的前三家酒店分别位于米兰、伦敦、巴厘岛最富盛名的中心地段或度假胜地。苛刻的选址和高端的软硬件服务，带来的财富聚集效应十分明显：酒店常住客户涵盖世界各国皇室成员、国家元首、巨商富贾、国际一线明星等。

中国第一家宝格丽酒店选址华侨城苏河湾，足见该项目所处地段及综合优势在上海市区内无出其二，这对板块价值的提升非常明显。不过，华侨城能否充分挖掘这一国际顶尖品牌的品牌力，苏河湾项目能否利益均沾，考验的是开发商的总体规划和谈判能力。

据华侨城苏河湾项目营销人员介绍，上海宝格丽酒店位于项目核心住区，与150米高的塔尖住宅紧密相邻，将打造成浑然一体的宝格丽社区。从酒店的管理服务到上海总商会高端会所的运营，宝格丽将为华侨城苏河湾的业主们提供送餐、洗衣、房间打扫、派对定制等一系列酒店专属服务，即便是会所中的健身器材都将由宝格丽独家定制。

此外，为了缓解上海城市中心密度，也为区域居住人群注入更加多元化的生活基因，华侨城苏河湾在寸土寸金的市中心地段呈现一片罕有的大型中央公园，涵盖市中心罕见的大型生态绿地、由慎余里石库门建筑围合而成的商业区、融合湾区滨水生活开放空间的国际游艇码头、复建后的天后宫以及国际一流美术馆，打造精神地标，引领城央大公园时代。

大苏河湾板块的区位价值长久以来都没有得到充分地发挥，但就目前政策的重视高度和规划建设的初具雏形看来，这一板块价值将很快得到重塑，甚至成为引领全上海的财富高地。

豪宅圈层集聚效应明显/

内地高端住宅在经历了十余年的发展之后，已经被赋予了越来越多的社会功能。事业、生活、社交、修为，成为很多购房者选择豪宅的首要要素。当高端住宅成为个人社交和事业的平台，择邻而居便变得更为重要。

苏州一个高端楼盘的开发商曾经做过这样的分享：一位客户宁可多花一倍价格购买他们的项目，也不会买项目对面的同类产品。原因之一就在于项目所吸引的圈层是否能为其未来事业带来帮助。

由于华侨城苏河湾的客群层次较高，某种意义上，也能成为高端客群商务往来的一个平台。在世界范围内，有一批类似罗斯柴尔德家族那样的隐形富豪，虽然在富豪榜上很少能见其名，但他们的每一项决定都会影响全球的财富走向。而在华人圈内，也有这样一批隐贵群体，他们绝大多数是早年由上海去往海外的华人富豪及其子女，经过先人一步的创富和积累，已经形成了可观的财富和在全球商界的巨大影响力。他们的走向一直引人关注。

据华侨城苏河湾的一位知情人士透露，上述人群中的一部分很可能已经叶落归根，选择购买苏河湾的公寓隐居。如果上述消息属实，那么上海乃至全国的财富格局有可能在未来很长一段时间发生变化。阿里巴巴成功登顶纽交所，离不开孙正义14年前的那笔投资，财富的助力已经成为股权投资时代公司成长的必备要素。华人圈隐贵群体的回归，或许已经埋下了一些成功的种子。

对于1949年前离开上海的华人而言，外滩是他们印象最为深刻的地方。而在目前的整个外滩商圈中，唯一有住宅供应的就是华侨城苏河湾。不仅如此，苏河湾还是上海文脉的发源地，它的前身是上海近代最大的洋行仓库聚集地，汇聚了纺丝局股东徐棣山、地皮大王/黄金巨头周扶九等等沪上众多商贾名流，以及上海总商会、慎余里、天后宫、各类银行仓库等等众多历史建筑。

华侨城集团在2010年连续拍得三块湾区核心地块后，对地块的每一个动作就颇受关注。目前看来，也算不负这块文脉之地。据华侨城苏河湾营销人员介绍，项目以泰晤士河南岸城市复兴为参考样本，花费数年，希冀重新梳理拼接昔日的苏河繁华。从项目售展中心看来，这一说法得到证实。修旧如旧的三层老建筑，正是有着近百年历史的原“怡和打包厂”旧址，除了承担项目规划展示功能外，两位世界级知名当代艺术家严培明、刘小东的工作室已经正式入驻。而相隔一个街区的华侨城苏河湾艺术馆，常年更新的当代艺术展，已经成为上海当代艺术桥头堡之一。历史与当代，人文与商业的交织成了华侨城苏河湾的几个关键特征，也成为华人圈隐贵选择这个项目的关键因素。

上海高端住宅后市看涨/

从另一个角度也可以看出这一财富人群的流向。核心城市的核心地块已经成为稀缺资源，而对于上海而言，她一直不是上海人的上海，而是全国乃至全球的上海，财富人群的聚集方向一定是与资源的聚集程度、城市的全球地位相辅相承的。

因此，在整体楼市低迷的当下，上海今年的土拍市场却异常火热，尤其是核心区位的土地价格，正在不断刷新过往的“地王”纪录。今年7月9日，新晋地王黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块，在剔除30%的保障房部分后，楼面地价高达85513元/平方米。而即将出让的上海董家渡13、15地块，很快又将刷新这一数字。即便是内环外的闸北区大宁路街道325街坊地块,楼板价也已高达47609元/平方米。

事实上，如果单从价格来看，目前华侨城苏河湾的景观住宅并不算贵。德佑地产提供的数据显示，今年以来，华侨城苏河湾售出的大户型公寓均价在12.8万元/平方米，售出的酒店式公寓均价在6万元/平方米。根据华侨城拍下苏河湾地块时的价格纪录，当时的楼板价就已达到了52855元/平方米。

从项目整体价值分析，华侨城苏河湾在市中心核心地段同类产品中依旧不可多得。苏河湾位处目前上海中心城区核心圈唯一可成片开发的“黄金宝地”，也是“十二五”规划重点开发建设区域；项目以复兴苏州河昔日繁华为使命，不仅在建筑外观上修旧如旧保留了历史文脉，还在项目中灌注当代艺术基因，拓展了湾区文化属性；此外，项目还引入世界级高端住宅配套——中央公园、奢侈酒店、高端商业配套。可以说，华侨城苏河湾从政策性、历史性、人文性等各方面都得天时、地利、人和，在上海市内高端公寓项目已不足10个的当下，项目长期增值潜力惊人。 (文/杨涵茗)