广州昨13宗地块拍卖 单日吸金155亿难掩地市降温

每经记者 区家彦 发自广州

昨日（9月29日），广州迎来今年以来最大规模的土地交易盛宴，13宗地块共卖155亿元，创下今年以来单日卖地金额新高。

《每日经济新闻》记者发现，备受业界期待的准地王项目广钢新城罕有地出现底价成交，6宗地块最终成交溢价率较年初出现大幅下滑，两宗位于番禺的住宅用地更出现流拍，土地市场降温的势头不减。

合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者表示，目前广州住宅库存量创下历史新高，土地价格的下降导致今年初抢地王的企业面临巨大的成本压力，土地市场低迷的势头难有改变，是否松绑调控成为地方政府面临的选择。

广钢新城6宗地楼面价下跌

在本次出让的13宗土地中，广州最大规模的“旧改”项目——广钢新城出让6宗土地成为市场关注的焦点。

今年2月份，广钢新城首批出让的5宗地块以“限地价、竞配建”的方式进行拍卖，吸引了万科、保利等15家知名房企到场。经过两个多小时的角逐，5宗地块以总价155亿元、总配建安置房面积38.64万平方米成功出让，拍卖过程屡次刷新区域地王。

据悉，本次出让的广钢新城地块位于荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南，总用地面积为20万平方米，总建筑面积为80万平方米，总起拍价为111亿元。为了增强地块的吸引力，与首批出让的地块设定了“户型比例中住宅中小套型比例(90平方米以下)不低于60%”的条件相比，此次出让的这6宗地块不设置中小套型比例，这有助于开发商用于开发高端项目。

《每日经济新闻》记者发现，本次出让的6宗地块有两宗直接底价成交，两宗仅有一次报价，6宗地块的折合楼面地价约为14000元/平方米~18255元/平方米，相较年初18000元/平方米~22000元/平方米的楼面地价明显下降。保利地产以36.53亿元的总价拿下其中两宗地块，中海地产、金融街与方兴地产联合体、北大资源和深振业则分夺剩余的4宗地块。

“这次的卖地成绩确实有点冷”，克而瑞高级分析师肖文晓向记者表示，本次出让的广钢新城地块地理位置较年初出让的更优越，部分地块更配备江景资源，但楼面地价成交价依然较年初下降约20%，与现时楼市大环境趋冷、开发商握紧钱袋子的现状是分不开的，也是市场对年初个别开发商不惜代价抢地王的反馈。

黎文江则认为，与年初的土地市场高点相比，本次广钢新城的土地成交均价更贴近周边市场状况，约30000元/平方米的项目售价也更有利于产品去化。年初高价拿地的中海地产与金融街本次也有斩获，能通过统一开发降低整体土地成本。

目前广州新房库存达14万套

《每日经济新闻》记者不完全统计发现，截至9月29日，广州今年以来卖地收入总额约为592亿元，距离年初制定的800亿元卖地收入目标还差200多亿元。在土地市场行情趋冷的形势下，广州要完成卖地收入目标有一些难度。

此外，网易房产数据中心监测显示，截至9月20日，广州新房可售货量达到14万套，创下历史新高。9月份上半月，广州全市成交1792套，相比去年3060套，同期下降41.4%，备受期待的 “金九月”不仅没有出现，市场压力反而进一步加大。

“如果连广钢新城都出现底价成交，质地较差的地块未来还会出现流拍”，肖文晓认为，一边是土地财政压力加大，另一边是楼市库存不断攀升，广州楼市正面临前所未有的压力，是否应该坚持限购成为地方政府面临的选择。

“随着全国大部分城市放开限购，一线城市松绑的条件也已经成熟”，黎文江表示，根据合富辉煌的统计发现，目前广州136平方米以上的高端大户型产品滞销严重，像花都与南沙这样的外围区域库存去化周期更在22个月以上，因此广州可以效仿珠海的做法，通过放开大户型与外围区域的限购，实现调控的局部松绑，可以刺激市场成交来减少库存压力。