金科股份深耕城镇化 再获资本追捧

三年前，金科股份在楼市严厉调控之下，仍然成功借壳登陆A股资本市场，自此彻底掀开了新的一页。一个从重庆走出的区域房企，迅速成长为全国化布局的一线品牌房企。

当前，正处于全面推进新型城镇化时期，各路资本也试图大肆掘金，其中房地产业最先受益。早在2010年，金科股份大胆提出中西部投入占60%，长三角和环渤海地区分别占20%的区域发展 “622战略”和以“深耕中西部，建造城市群”为目的，用10年完成重庆、四川、贵州、新疆、陕西、云南等中西部重点地区60个城市布局的“6010战略”，如今已被多家券商奉为 “中国城镇化概念第一股”。

8月29日，金科股份定向增发预案顺利通过证监会审核，募资22亿元，这标志着金科上市以来首次开启A股市场融资闸门。

9月19日，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合举办的“2014中国房地产品牌价值榜单”在北京发布，金科股份连续6届蝉联“中国房地产公司品牌价值TOP10”，品牌价值达80.86亿元，金科物业也荣膺 “2014中国物业服务领先品牌企业”，充分彰显了作为一线房企强大的品牌领导力。

面对当下楼市下行趋势，金科股份借助互联网等新渠道展开营销攻势，依托金科品牌的影响力，其布局在全国各地的楼盘项目屡受消费者青睐。今年1~8月份，金科股份实现签约销售突破130亿元，同比增长高达23%。

首次叩开A股融资闸门

2011年8月，重庆金科集团成功借壳ST东源登陆A股市场，成为彼时楼市严厉调控下的 “借壳上市第一股”。此后几年，楼市政策彻底封闸地产股，再融资似乎也成为房企们的一种奢望。

不过，自去年7月份以来，房地产调控政策开始发生变化，政策调控逐步让位于市场调控。对于上市房企再融资来说，国家相关部门也开始由“堵”变为“疏”。一时间，房企再融资方案迎来一波小高潮。

去年8月份，金科股份抛出了定增再融资预案。不过，在证监会、国土部和住建部等严格审核之下，直到今年8月底，金科股份再融资才顺利闯关，成功实现募资22亿元。

去年下半年，海通证券研报就预判认为，本次非公开发行股票的实施，有利于支持公司的项目建设，增强持续盈利能力；流动资金的补充，将有力地支持公司现有项目的运转及未来项目的开发。

“金科股份一旦定向增发成功，将增加公司的总资产和净资产，有效改善公司资本结构，降低资产负债率，减少财务风险，提高偿债能力。”海通证券研报还强调说。

与此同时，金科股份拟向社会公开发行不超过38亿元（含38亿元）的公司债券，期限不超过10年（含10年）。

按照上述再融资的两大动作，金科股份通过股票和债券计划总计募集资金合计60亿元，在券商机构看来，这将为金科股份未来快速发展提供充足保障。

“中国城镇化概念第一股”

2013年年报显示，金科股份全年通过招拍挂、股权收购等方式共新增19个土地项目，土地总投资约94.3亿元，略高于上年投资金额，占当年房地产销售签约金额约45%。

同时，金科股份新增土地面积5660余亩，计容可建面积约879万平方米，同比增长20%，楼面均价约1073元/平方米，同比降低14.8%。新增陕西、新疆、贵州3个省级市场，新增西安、青岛等6个城市布点。

实际上，金科股份坚持实施的“622战略”，即以重庆为中心的中西部地区投入比重达到60%，长三角和环渤海地区分别占20%，力争2015年实现销售规模超过500亿元。按照重庆业内的解读，金科股份要在一线做品牌，二线做利润，三线做规模。

笔者梳理公告发现，今年以来面对楼市不利形势，不少房企纷纷收缩战线，压缩土地购置面积，但金科股份依靠自己强有力的融资能力，年初至今相继在重庆、四川、北京、陕西、云南、江苏等拿地14宗，可建面积达430万平方米。这为金科股份后市回暖持续发力提供了充足的“粮草弹药”。

“在过去数年金科一直坚持‘不脱离中心城市、重点发展二、三线城市’的发展战略，在二、三线城市和以重庆为中心的中西部地区提前布局，与新型城镇化之路高度契合，因此公司不仅是政策的坚定拥护者，更是这一新政的先行者和践行者。”金科控股董事局主席、金科股份董事长黄红云此前在接受媒体采访时如是说，他们正是新型城镇化战略的践行者和受益者。

锐理中国地产分析师曾撰文评价认为，按照金科股份的上述战略部署，结合当前新型城镇化的发展趋势，其实这家西部领头房企正在“闷声发大财”。

在国信证券地产分析师曲瑞明看来，在新型城镇化发展的战略蓝图提出后，城镇化水平较低的三、四线城市城镇化进程将提速，按照金科股份提出的发展战略，它也将成为中西部城镇化最大受益者。

面对新型城镇化的发展机遇，各路资本巨头纷纷抢食布局。不少券商机构通过调研后认为，房地产业将是这一轮新型城镇化的最先受益者，其中比较低调的金科股份无疑是 “中国城镇化的概念第一股”。

金科营销模式变局

相关统计显示，今年1~8月份，金科股份实现地产业务签约销售额突破130亿元，同比增长23%；实现销售面积近200万平方米，销售套数约21000套，在房地产行业形势深度下调的情况下，实现了逆势稳健增长的奇迹。

实际上，金科股份的产品经过17年的完善与创新，已经形成了住宅地产、商业地产、文化旅游地产和养老休闲地产四大板块的 “全产品线覆盖”策略。

值得注意的是，金科打造产品立足于 “生态化”、“舒适化”、“功能化”三个维度，基于多年沉淀而来的研发经验与客户需求把握，金科形成了涵盖规划、产品和园林三方面内容的标准，被称之为“金科产品333战略”。

按照金科股份自己的理解，他们讲究规划遵循城市价值、项目价值和客户价值三个最大化；产品遵循观、感、用三维融合；园林遵循人与自然和谐共生。

为此，金科股份也启动了地产营销大变革。前不久，金科股份还专门上线了基于大数据的“金买家”APP平台。

按照金科股份相关负责人的说法，金买家模式主要依托互联网渠道，建立起一个跨区域的立体式营销网。所有的人都可以通过全民营销的平台推荐购房者，并因此获得佣金奖励。为了动员社会卖房，金科股份还表示下半年拿出5000万元回馈全民经纪人。

今年9月份，金科股份再次推出新的营销手段，也就是打包买模式。对此，金科股份相关负责人解释说，这种模式模拟快消品的打包销售模式，主动推向市场进行捆绑式营销，开重庆楼市先河，引发了市场高度关注。

上述负责人表示，这种模式的优点就是消费者接受度较高，同时有效地弱化促销感；“打包买”多种不同形态不同地区的物业套餐组合，可以充分体现金科项目布局广、形态丰富等优势。

目前，金科股份在重庆市场推出4种不同的套餐式购房方案，即一次性买两套房，享受总价优惠。

上述负责人解释说，“套餐一是亲情套餐，同一小区，子女一套房、父母一套房，幸福就是一碗汤的距离；套餐二是房车套餐，给家人一个家，给爱车一个家，省心就是不再抢车位，套餐三是教育套餐，一套家乡房，一套学区房，让孩子享受主城名校教育；套餐四是养生套餐——主城生活，黑山谷养生，工作、度假1小时轻松转换。”

金科股份正是因为自身雄厚实力和不断创新求变的前瞻意识，在今年9月19日才连续6届蝉联由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合颁发的“中国房地产公司品牌价值TOP10”，品牌价值达80.86亿元。

同时，金科物业也荣膺“2014中国物业服务领先品牌企业”，充分彰显了作为一线房企强大的品牌领导力。

对于上述两项殊荣，黄红云总结评价说，“金科的快速成长，受益于前瞻性的发展战略和成熟的企业运营能力，在精准把握中国城市的发展方向同时，又能提供满足市场需求的高质量产品，用品牌优势促进产品销售，正是这种结果支撑了公司的业绩”。