中小户型大量入市 成都高端第一区改玩“刚需”

每经记者 谢振宇 发自成都

近来，成都市区攀成钢区域有不少100平方米以下的中小户型亮相，而不再是以往动辄数百平方米的大平层乃至豪宅。

从大平层到转做中小户型，这被市场人士视为房企的务实行为。

亦有房企人士认为这是攀成钢区域回归理性、回归市场需求的表现。

“目前整个宏观经济不太景气，楼市也不好，从外部环境的角度考虑，攀成钢区域原先做大户型、豪宅，现在将部分房源改小，是顺应市场形势的考虑。”伊泰置业（成都）公司策划经理朱柏生在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，既有房企自身的角度考虑，也有部分房企需要走量等原因。

较多开发商做刚需跑量

楼市步入十字路口，被视为成都楼市高端第一板块的攀成钢区域，如今出现新变化，其区域内有了更多“刚需”户型——中小户型面世。

纵观整个攀成钢区域，拿地稍晚的通用时代·国际社区率先出手打造快销盘，78~115平方米紧凑三房、四房户型，均价不到10000元。通用地产的这一举措，打破了攀成钢区域原本去化较慢的局面。

“做刚需，这些开发商是从跑量的角度考虑的。”成都锐驰地产营销公司总经理冯珏向 《每日经济新闻》记者表示，去年至今，攀成钢区域内一些开发商选择了中小户型和低价策略。

中粮地产成都公司营销总监陈万青认为，前几年，受攀成钢区域特质影响，更多开发商定位高端，户型也多为大平层或豪宅。如今，有了更多中小户型，追求好的产品规划，符合市场需求，回归住宅的本质。

中小户型面世，销售不错，便迅速被其他房企竞相效仿。

仁恒·滨河湾除了一期的大户型，目前二期推出的是90~140平方米户型。环球汇·天誉大卖77平方米清水房，吉宝·凌云峰阁也跟着探底到77平方米。

一些房企从大卖中小户型中尝到了甜头。

新华网8月27日的一篇报道显示，截至目前，天誉成交量已经超过7亿元，这个数据足以傲视攀成钢区域，其中最大的“功臣”，莫过于43~56平方米公寓、77~107平方米清水房和总价不超100万元的天誉·南庭。

接下来，或将有更多的中小户型在攀成钢区域内亮相。

即将销售的中洲中央城邦甚至打出了 “让攀成钢区域回归理性”的口号。预计在9月下旬，中央城邦就会入市。据悉，中央城邦的户型是89~270平方米。

从中洲成都公司相关人士的话来看，该项目或更多会追求走量。在此之前，中洲控股（成都）公司总经理熊军曾经表示过，中洲控股在成都将走 “高周转、扩规模”的路线。

即使攀成钢区域内的标杆项目ICC，从目前主推的户型来看，也有更多清水房源和中型户型。

全国房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩分析，攀成钢区域出现更多的中小户型，主要由于房企方面考虑现金流的保障。

考验房企市场应对能力

随行就市是开发商和购房者之间博弈的一种妥协。

随着各大楼盘的相继亮相和推盘，攀成钢区域供应量增大，房企走量的压力也随之提升。

针对楼盘推出产品的变化，仁恒置地成都公司相关人士近日向《每日经济新闻》记者表示，项目自身的中小户型仍然针对中高端客户，定位为“顶级中小户型”。

“至于攀成钢区域内更多推中小户型，这较为正常，由市场所决定。”仁恒置地成都公司相关人士表示，整个攀成钢区域定位为国际新城，定位很高，所以项目的户型虽小，但同样针对高端客户。前后的变化在于客户需求发生了变化，“比如原先买我们一期大户型的客户，也有购置中小户型的需求，需求不一样，但品质并不受影响。”

对于攀成钢区域内竞相推出中小户型，一位攀成钢区域房企人士表示，该区域内已有价格战的迹象，一旦一家开发商推出新房源价格较低，另一家便会以更低的价格开盘、发售。

价格战的背后或源于目前攀成钢区域内住宅项目已相继亮相、供应量较大。

实效机构总经理吴昊认为，一般区域往往仅有3~4个项目时，去化还较快，而像楼盘集中面世的攀成钢区域，将造成区域产品“同质化的现象比较严重”，就十分考验房企对市场的应对能力。

2013年，通用国际时代社区与吉宝凌云峰阁在天府门廊首批推出中小户型产品，赚足眼球的同时也吸引了很多刚需客群。

“我们的项目预计今年下半年开盘，住宅产品面积段为75~130平方米，是目前市场的主流产品。”乐天项目有关负责人曾向媒体表示，乐天世界住宅部分为全精装配置，并且90平方米三房配置一步到位，在攀成钢区域内形成差异化竞争。

回归市场需求走差异化

何良栩表示，对于攀成钢区域来说，区域的总体定位是高端，因为楼面地价等因素，所以价格的竞争空间并不大，但从一些楼盘来看，入住的外籍人士比例不小，说明该区域内的购买力不低。

在专家们看来，攀成钢区域内的房企推出一些中小户型，一方面缘于走量等考虑，另一方面，或是攀成钢区域回归正常的市场需求。

如今，攀成钢区域内项目亮相渐次进入尾声。

近期，中洲成都公司高级营销策划主管王秋洁在接受成都媒体采访时表示，“我们所有的住宅都是清水房”，“但这并不代表我们否定这个区域的价值，这是我们做差异化的打法。”

在王秋洁看来，纵观整个片区，通用国际时代是一个很好的例子，他们卖得很好，证明这种小户型的差异化路线是走得通的。

嘉进地产顾问总经理李昕更愿意把这看做 “攀成钢区域正打着高端旗帜卖复合型”。

李昕表示，“国际城南也有刚需，大源组团既有誉峰、城南华府，也有凤凰城和保利的刚需产品，老牌桐梓林也是一样，虽然是老牌高端社区，当初的中华园、银都花园都是高端，但同样也有刚需产品，这个很正常。”

中粮地产成都公司营销总监陈万青则认为，整个攀成钢区域的高端定位不会改变，只是户型会略微偏小，这是偏向于本质的回归，是向市场的回归。