记者观察：美养老地产业分工明确 各投资主体业绩迥异

记者观察：美养老地产业分工明确各投资主体业绩迥异

每经记者 孙宇婷

通过上述案例不难发现，美国养老地产生态圈的构建离不开各个市场主体的分工合作：开发商采取拿地、建房、卖房的“快进快出”方式，是典型的重资产运作模式，利润微薄，且因受制于养老设施等配套的建造，资金回笼速度相比一般地产业更慢；运营商通常只租赁不持有，同时提供专业护理服务，借助轻资产模式放大经营现金回报，但需承担经营风险；投资商（如REITs）则通过长期持有资产获取稳定的租金收益，利润率高但资金回笼期长，风险低，但投资回报率也略低。

一方面，在这种各司其职的方式下，参与者既能找到专业的运营商，也能寻到长期投资人，同时也满足了各类投资主体的风险偏好，进一步促进了美国养老地产业的长期发展。

另一方面，美国养老地产行业中传统的开发商和运营商利润微薄也是不争的事实，而这种微利甚至亏损经营的状况不仅仅发生在上市公司身上。

金融信息公司Sageworks近期对全美1000多个行业中非上市公司的财务报表进行分析，结果显示，在截至2014年7月1日的12个月里，仅有一个行业净利润率呈负值（-1%），而这正是持续照护养老社区和辅助生活服务设施行业（北美行业分类代码：6233）。

Sageworks分析师利比·比尔曼表示，最不赚钱的行业具有一个共同点，即费用支出都很庞大。持续照护和辅助生活服务设施行业的净利润率向来微薄，提供服务所需的设备以及固定成本可能非常高；此外，很多设施从政府项目和保险公司获得的报销比例也受到严格控制。

注：美国的养老地产参与各方的ROE都不高，即便是轻资产运营的REITs也不到10%；尤其是运营商的ROE普遍为负，而国内地产商进军养老地产普遍扮演的角色恰恰是运营商。另，普尔特2013年的ROE数据采用的是税前利润。