北京高端市场欲“变天”高价地仍将蛰伏

每经记者 尚希 发自北京

伴随着今年初以来“限高令”的松绑，市场这根弦眼看着在慢慢撑开，但没想到瞬间又被绷了回去。

日前，北京市政府常务会议上新确定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路，可以明显看到，对于高端市场的定调从最初的高端有市场，到高端有控制，最终演变到了高端有调控。

“此前一直流传高端有限度放开限购，这下封死了，至少今年没戏了。”北京一位负责高端市场研究的权威人士对《每日经济新闻》记者说道，在其看来，虽然这只是草案，但大思路调整的可能性不大。

高端项目抢跑

这一调控思路对市场来说，显然不是好消息。

“从单价4万~6万元/平方米的中端改善型市场来看，销售将会继续放缓、库存压力加大。主要原因在于改善型购房者往往不具购房资格，需要‘卖旧’腾退出购房资格后才能‘买新’，这无疑将拉长购房者的成交周期，也增加了购房者的选择机会。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

北京一豪宅项目的营销人士对记者表示，之前每到访的200组客户可能实现的成交能达到100组，而现在需要积累上千组甚至更多的客户才能成交100组房源。

不过，对于已经觊觎市场需求的高端项目来说，“金九银十”是不得不发力的关键期。

“目前我们首期开盘的128套房源，成交认购了110多套，主力户型为175~305平方米的平层以及400~406平方米的城市院墅。”昨日（9月16日），《每日经济新闻》记者以购房者身份走访了位于北京北三环蓟门桥的保利海德公园项目，该项目的销售人员对此说道。

这也是今年北京市场获批的单价最高的项目。保利地产北京公司营销中心总经理牛毅昨日在接受记者采访时表示，今年上半年北京市总价在1500万元以上的豪宅产品总销售量为28亿元，而就目前海德公园的销售情况来看，首期销售的总量接近北京市整体上半年的成交水平。

这背后反映出的则是进入下半年以来，豪宅市场的签约复苏。根据亚豪机构的统计数据显示，今年8月北京在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共售出180套，销售总面积达3.16万平方米，环比上月，成交套数、面积分别上涨了73%和62%。

回暖言之过早

“现在说市场回暖还言之过早，保利海德公园的热销目前来说只能算是个案。”郭毅表示：“目前已知的几个热销项目，或是开发商的降价推盘策略起效，或是真正拥有稀缺地段资源，除这些以外，还有更多的高端项目，蓄客和销售情况并不好。”

《每日经济新闻》记者走访发现，如果是延伸到五环区域，多个高端项目都因蓄客不佳，一再推迟了开盘时间。

“此次会议，对于高端市场的调控方向变化最大，由‘高端有市场’转变为‘高端市场有调控’，无疑给高端市场泼了一盆冷水。”谈及前不久会议传出的消息，北京某高端项目的负责人认为。

有权威人士表示，此次房调政策口径的微调，意义深远，可以说是为明年乃至近2~3年的调控划定了新的方向。

在其看来，在今年分类调控的目标指导下，再加上调控的口径是北京高端有“市场”，一直以来，让业界判断未来对于高端市场将会采取市场化手段调控，行政手段有望逐步淡出。但此次会议中明确，将继续调控高端市场，“加大税收、信贷调控力度，实行严格的限购政策”，对豪宅市场将造成不小的影响。

对此，郭毅认为，对于豪宅来说，虽然面向的是财富人群，这部分客群往往可以调动社会资源，用公司名义购房从而规避限购，但购房者还是会面临税费增加、流程复杂等问题，实际上锁定了未来豪宅市场的需求量。

“需求量的稳定将造成市场价格的同步稳定，那么，2013年一些‘被豪宅’的地块将可能由于市场以及定价的风险，无法寻找到合理的时机入市，预计2015年，包括夏家胡同、西局、东坝等位置的高价地还将继续蛰伏。”郭毅表示。