5000亿维修基金投资渠道单一

每经记者 杨羚强、查道坤发自上海、南京

南京江宁恒安嘉园小区维修资金被违规使用一事曝光的导火索，是南京不少小区目前正在进行的维修资金“活转定”。

据《每日经济新闻》记者了解，不少小区都将维修资金从活期转为定期存款。早在2012年，南京市钟山花园城博雅居小区的业主就将700万元维修资金定存3年。

因维修资金的动用受相关政策限制，目前大部分的小区都只能靠存中长期的定期存款，来实现维修资金的保值增值。

截至2013年，南京市归集的住宅维修资金达50多亿元，而据新华社报道，自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今，我国归集的维修资金在5000亿元左右。

5000亿元维修资金“沉睡”

按照规定，使用公共维修资金必须由业主大会三分之二的业主同意。可是，要找到三分之二的业主签字并不是一件容易的事，只有成立业主委员会的小区商量以后，才有可能。特别是没有成立业主委员会的小区，要动用住宅公共维修资金几乎是不可能的，征求业主意见非常困难。

南京市物业协会副会长王中宁表示，仅以南京为例，小区成立业主委员会的比例太低，“维修资金使用办法规定，小区需有业主委员会，需三分之二业主同意，但南京市至少有一半小区没有业委会。”

除此之外，从申报到批准动用住宅公共维修资金的程序也比较繁琐。

从事物业管理工作多年的周磊介绍，“像报批审核这个过程至少需要一个星期。甚至连在小区内公示的影像资料都得提供，很麻烦！”

也正因为此，南京大部分维修资金并未被使用。据南京市住建部门的统计数据，南京从1997年归集公共维修资金，随着城市快速发展，新交付的小区越来越多，到去年为止已归集50多亿元，平均每个小区的维修资金都在300万元以上。

不过，由于新建商品房在5年保修期内由开发商负责维修，加之很多小区共用部位严重损坏的情况并不普遍，这些资金中绝大部分处于“沉睡”状态。

维修资金投资渠道狭窄

虽然资金不能随意使用，提升了其安全度。但由于投资渠道的有限，维修资金也遭遇了保值增值的难题。

除了活期转定期的理财方式外，业主大会并没有更好的办法，让这部分资金保值增值。

《住宅专项维修资金管理办法》规定，经业主大会同意，维修资金可以在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

但据第一太平戴维斯上海物业及资产管理部董事及主管邹应龙介绍，多数业委会目前更多的还是把维修资金通过通知存款等方式存在专户银行，选择购买国债的并不多。

资料显示，通知存款的利率虽然高于活期，但年化收益率也只有不到2%。而目前维修资金大多存放于主管部门指定的银行，也可能让维修资金在未来错失存款利率市场化带来的收益率选择权。在上海，维修资金主要存在上海银行或建设银行；而在全国的很多城市，建设银行是监管部门指定的维修资金存储银行。

邹应龙介绍说，在上海银行和建设银行设立维修资金的专户，有利于监管部门通过网路监管维修基金的支取。

但是，这一规定，也限制了未来业委会选择更高利率银行的自主权。

按照 《住宅专项维修资金管理办法》，目前维修资金的投资渠道远比养老金、社保基金窄，现有的资金如何保证能在若干年房屋大修时还够用，对很多业委会而言都是一个考验。