小区公共收益监管空白：广告、停车费是笔糊涂账

每经记者 区家彦 发自广州

“我们小区的业主和物业公司最近发生了多次冲突，主要是因为物业公司要求涨管理费得不到业主的同意，业主要求查询停车费、广告费等详细账目，物业公司再三推辞，部分业主甚至多次到管理处与工作人员争吵”，卢明 （化名）是广州白云区某知名楼盘的业主，最近社区里发生的纠纷让他不胜其烦。

根据国务院颁布的《物业管理条例》第五十五条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

然而，《每日经济新闻》记者经过多方采访发现，包括电梯广告、停车费等小区公共收益普遍缺乏有效监管，除了收支缺乏透明度，被物业公司占用的情况并不少见。

多位业内人士向记者表示，随着老一批的住宅商品房进入维修的高峰期，要让小区公共收益更好地为维修资金“输血”，建立完整的监管体系刻不容缓。

小区公共收益的“糊涂账”

每次走进社区的大门，穿梭在外墙与电梯间色彩斑斓的广告总能吸引到卢明的目光，但和小区里的大多数业主一样，卢明一直没有搞懂这些广告收入到底归谁所有。

根据《物权法》第六章第70条和第73条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

长期关注物业管理行业的广州市社科院高级研究员彭澎向《每日经济新闻》记者表示，按照《物权法》的规定，业主对小区内专有部分以外的共有部分，如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利，这部分产生的收益也同样归全体业主所有。从行业现状来看，小区公共收益主要来自三大块：小区内的广告、停车场收费、租赁的摊位收益。

广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊表示，按照现有的政策，如果小区内已经成立了业委会，公共收入由业委会代管，无业委会的小区则由物业公司代为管理，具体由谁支配需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定，代管方需要向业主公示账目。

然而，对于不少业主而言，上述收入却变成一笔“糊涂账”，有些业主甚至从不了解相关信息。

程磊告诉记者，目前在国内已经成立业委会的楼盘占比并不高，以广州为例，只有约25%的楼盘有业委会，这意味着有75%的楼盘公共收益由物业公司代管。虽然《物权法》有了大方向的规定，但公共收益的收支并没有明确的监管制度，收支是否公开透明则因物业公司而异。

“信息不对称容易产生猫腻”，广州某房企副总裁向记者透露，比如小区广告，一年下来广告投放次数多如牛毛，如果业主本身没有完整的统计系统，基本无法对广告收入作出有效监测。停车位收益也是如此，依据《人防法》规定，小区开发地下空间时应配备一定比例的人防工程，这部分空间大多会被物管公司用作停车位，但原本属于业主的公共收益往往会落到物管公司的手里，类似情况还有小区地面上的公共停车位。

此外，会所也是一个暗藏猫腻的地方。上述人士介绍，开发商在销售时大多会把会所设施以公摊的形式卖掉，但会所产生的租赁收入却往往流入开发商以及物业公司的口袋里，除非有业主特意寻找规划图查询产权明细，否则这部分收益难以被察觉。

正因如此，虽然卢明所在的小区也曾向业主公示财务收支状况，但往往是开支相对透明，收入部分却是模糊不清，也因此屡屡引发业主质疑。

多地业委会数量不足一成

在程磊看来，在与物业公司的交涉过程中，业主之间本身犹如一盘散沙，在重大决策上很难达成一致，因此业委会的角色举足轻重。但现实情况是，业委会的成立和运作面临重重困难。

根据住建部 《业主大会和业主委员会指导规则》，住宅物业出售并交付使用的建筑面积达到50%以上或者首套住宅交付使用满两年的，可以通过该物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会筹备组，选举产生业主委员会。

“虽然成立业委会的政策门槛并不高，但由于多数业主权利意识不高，在成立过程中往往缺少组织者和发起人，加上开发商和物业公司害怕业委会成立后会发动业主维权从而损害其既得利益，往往会加以阻拦，所以即便在经济发达城市，拥有业委会的楼盘占比也并不高。”程磊说。

《每日经济新闻》记者整理有限的媒体报道发现，截至2014年年中，东莞市在房管部门备案的楼盘有1100多个，但只有130多个小区成立了业委会；西安业委会数量约为200多个，不足全市小区总数量的10%。即便是在国内最先产生业委会及最先制定物管条例的深圳，根据《深圳商报》的报道，2013年该市实际运转的业委会数量比例也不到全市小区数量的7%。

而成立业委会的小区也并不一定能保证运作工程公开透明。上述房企副总裁向记者表示，近年来有关业委会与物业公司串通牟利的例子常有发生，曾经出现过某些位于商业发达地区或地铁站附近的小区，业委会成员与物业公司串通收取利益，默许后者只公开部分广告账目，一些业委会成员甚至利用职务便利将物业承包给自己的公司。

“业委会的权力非常大，在现行的监管制度上，只有地方政府房管部门下属的物业管理处能对业委会的行为加以约束，但也只能提供指导性意见，一旦业委会与物业公司站在同一阵线，业主的利益难以得到保障，所以建立一套对业委会的监管制度已经刻不容缓”，上述人士表示。

程磊也认为，物业服务方作为商业公司，必然会受利益驱动，因此监管的核心应该放在业委会上，一方面，要通过政策便利鼓励更多小区成立业委会；另一方面，政府也应该建立一套严谨的监管体系，让业委会更好地为业主谋取利益。