维修基金动用难 小区业委会缺位成主要瓶颈

每经记者 尚希 发自北京

公开数据显示，1998年实行房屋维修基金制度以来，截至2013年底，北京市的这笔钱累计约达350亿元，使用额约8亿元。使用比例仅为2.3%。极低的使用率背后，维修资金挪用乱象丛生。这些原本应该取之于民用之于民的资金却成为躺在银行里的生息的工具。

“动用维修资金的最大难题是小区没有业委会。”秦兵房产律师团律师徐斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，法律需要解决一个重要问题，就是关于共有物权的管理问题。

业委会缺失阻碍维修资金使用

所谓房屋维修基金，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。

专项物业维修资金交由业委会管理，但首要前提是，小区有一个便利规范的业委会。以广州为例，近期重启完善修订流程的《广州市物业专项维修资金管理办法（草案）》中就提到，允许专项维修资金划转小区业主大会实行“直管”。

据了解，目前广州全市130亿元物业维修基金使用率仅为1%，而目前成立了业主委员会组织的楼盘仅有25%，业委会的缺失阻碍了这部分专项基金的灵活使用。

据了解，当前维修资金是由政府主管部门管理，但在法律上并没有确定政府部门是受委托人。“维修资金是必须缴纳的，并非自愿原则，而且小区的公共部位损害或者需要修缮时，这一意见在传达给资金持有部门时并不能即时奏效，对监管部门来说也不能做到财尽其用。”北京某项目物业负责人对《每日经济新闻》记者表示，这导致一些问题很久得不到解决，也存在侵占、挪用的风险。

“按照现行法律要求，在小区成立业委会之后，维修资金将移交业委会，但目前北京85%的小区没有业委会，15%的业委会不清楚移交的程序。”徐斌律师对《每日经济新闻》记者表示，对于维修资金的移交程序，业委会可以向小区办、建委、业委会专家以及其他小区有经验的业委会咨询，但业委会的建立更需要立法的推动。

按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，“购房者应当按购房款2%~3%的比例向售房单位缴交维修基金”，“对于已经成立了业主委员会的小区，一般是由业委会负责组织实施专项维修资金的使用，也可以委托物业管理部分负责具体工作，但很多小区并没有成立属于自己的业委会，也就不能灵活自如的对这部分专项基金进行监管。”一位负责物业管理工作的人士对《每日经济新闻》记者说。

维修资金提取应简化流程

一组数据揭示了维修资金面临的严峻现实。

截至2013年底，北京市维修资金累计金额约为350亿元，使用额约8亿元。据了解，目前北京这笔资金的账目管理在“北京住房资金管理中心”，业务管理归住建委相关部门，涉及这笔资金监管的包括房管局、审计单位等多个部门。

据 《青岛财经日报》2014年2月报道，住建部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟表示，维修资金的使用规定了严密的审批程序，但缺乏细化的操作规程，造成维修资金使用程序复杂，并且在设计和执行中存在缺陷。更重要的是，建设主管部门和财政部门作为维修资金代管机构的同时，又是维修资金的监管机构。这种双重性质的机构定位，使建设主管部门和财政部门集资金代管、监管职能于一体，集运动员、裁判员于一身。

“维修资金立法应该强调专款专用，一旦挪用就应该承担刑事责任。”一位负责维修基金研究的分析人士对《每日经济新闻》记者表示，只有加大执法力度以及强制性措施才能真正维护业主的权益，而在后期的使用提取过程中，也应该简化流程。

徐斌对记者表示，在维修资金使用过程中，法律需要解决的重要问题便是关于共有物权的管理。但涉及部分监管部门挪用、乱用的情况，在刑法中对于挪用资金等渎职犯罪已有规定，不需要另外立法。

上述分析人士表示，维修资金制度立法，因其涉及金额大、人群广，短期内应当缩短、简化决策过程，长期则应以更高程度的业主自治作为目标。