南京商业地产规划超50家 空置率仍处合理范围

每经记者 查道坤 发自南京

日前，杭州、上海等多地均发生了城市核心区域商业地产大规模撤离现象，在上海这一现象更是已经存在很长一段时间。而同处于长三角的南京商业地产情况，比杭州和上海的情况相对健康，并未出现商业地产大规模撤离的情况，但是已经趋于饱和态势。

数据显示，目前南京规划建设的城市综合体超过50家，总体量达到100万平方米以上的就有7家，各个板块均有综合体项目在建或酝酿建设。

据南京网尚研究机构统计数据显示，目前南京顶级写字楼的平均空置率为5.2%，甲级写字楼空置率为3.2%，全市办公产品平均空置率约4.3%，比去年第四季度提高了2.1个百分点。虽然空置率数据略涨，但从国际通行标准看，还算在相对合理的范围之内。

商业地产趋于饱和

今年2月，苏州出台了被称为最严厉的商业地产新政，要求新开发的商业地产30%不能出售，以此抑制苏州商业地产的过快发展。不仅是苏州，南京商业地产同样面临产业过剩、同质化竞争加剧的局面。

据《每日经济新闻》记者了解，备受关注的南京建邺区金澳国际中心将于今年开业，同时建邺区全年仅续建的城市综合体项目就超过6个，另有8个规划为商贸服务区的地块，今年将正式启动招商。

资料显示，与金奥国际中心合作的上海盈石资产管理有限公司，曾经成功运营过芳汇广场、豫城时尚等上海知名的一站式购物中心。此次即将开业的金奥国际中心总建筑面积超过20万平方米，由主塔楼、豪华公寓和购物中心三部分组成。其中，购物中心约6万平方米，主打轻奢路线。

据记者了解，建邺区今年续建的6个城市综合体项目包含涵碧楼、金鹰天地广场、奥体苏宁广场等。此外，江东商贸区1号地块、15号地块、江心洲夹江大桥上游地块等8个规划为商贸服务区的地块，今年也将正式启动招商。“未来几年，建邺区的城市综合体将为更多老百姓带来便利的一站式体验消费。”南京建邺区商务局副局长张道武表示。

据记者了解，去年南京主城范围内共有5家商业项目开门迎客，今年将至少新增8家。此外，位于南京南站板块的除了有明发商业广场之外，万科还将在该区域建设城市综合体。资料显示，万科九都荟总建筑面积接近20万平方米，是一个包括住宅、商业和办公的综合体地产项目。

数据显示，目前南京规划建设的城市综合体超过50家，总体量达到100万平方米以上的就有7家，各个板块均有综合体项目在建或酝酿建设。

以河西板块为例，中泰国际广场、苏宁睿城、奥体苏宁广场、雨润国际广场和金鹰天地等项目已建成使用，但是由于竞争激烈，一些实力较弱的综合体项目，问题已经暴露出来。

中泰国际广场在去年3月就被曝出由于人气差、经营情况不好，已经人去楼空。“中泰国际广场仅是一个缩影，随着在建综合体的不断入市，竞争进一步加剧，类似中泰国际广场的情况将会不断出现。”南京本地一家开发商营销部的负责人苏经理对《每日经济新闻》记者表示。

而按照《苏南规划》中“加强南京河西国际商务中心建设”的总体要求，建邺区近年来大力发展商务商贸，一批城市商务综合体和文化综合体纷纷拔地而起——除了河西CBD一期、二期已经投用和在建的雨润、新地、金奥、德基、新鸿基等商务商贸楼宇，亚洲单体面积最大的商业项目金鹰世界、南京首个七星级酒店涵碧楼等多个大型城市综合体正在紧张建设，河西南部鱼嘴国际商务区长三角地标性楼宇方案完成了初步设计。预计到2016年，建邺区的城市综合体面积相当于两个新街口。

空置率处于合理范围

面对如此巨量的商业地产，素有“中华第一商圈”的南京新街口商业地产运行得如何？《每日经济新闻》记者走访了新街口多个商场后发现，虽然受到电商的冲击，商户的人流量出现下降，但是新街口商业在运行的商户，整体呈现较为健康。

南京中央商场一位徐姓商户对记者说，“虽然租金有一定程度的上涨，但是每天的人流量和销售收入还比较正常，还没有出现支不起租金的情况。”

除了大型商铺，新街口沿线的个体商户也表示还未到因为租金上涨，关门歇业的地步。

但是，并非所有商户都能接受租金上涨压力。今年1月，位于新街口商圈的地下商场时尚莱迪商城就因为部分莱迪业主不满房租上涨，要求商场降低房租，而选择关门抗议。

据南京网尚房地产研究机构统计数据显示，当下全南京写字楼成交均价为17283元/平方米，同比去年增长13.5%；而办公租赁市场的价格则是3.9元/平方米/天，同比增长8.3%。

虽然价格和租金走高，但是由于此类产品市场的不限购与不限贷的特点，使得很多手有闲钱的人，纷纷将目光锁定这一类市场，结果是有办公产品在售的项目，一直都是高歌猛进。

而据《每日经济新闻》记者了解，江宁万达广场凭借这两年的发展，其写字楼产品租金已升值13%，但是因为河西和江宁已成为南京城市化重心的西进与南移的目标，这两大板块逐渐成为办公商务人群的新宠，商铺的出租率较高。

空置率是检验商业地产是否饱和与健康的关键依据。据南京网尚研究机构统计数据显示，目前南京顶级写字楼空置率平均为5.2%，甲级写字楼空置率为3.2%，全市平均办公产品空置率约4.3%，对比去年第四季度提高了2.1个百分点。

空置率数据对比去年略涨，但从国际通行惯例来看，还在相对合理范围之内。对比北上广等一线城市，南京的市场状况还算良好，呈现刚刚起步的特征。

对于南京商业地产稳定在安全的区域之间，房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者说，这与第三产业在南京市场中占据较大的比重很有关系，“尤其在河西和江宁，近两年很多企业都深耕这两大板块。譬如，河西的万达广场和新地中心一期等项目，入住率几乎是100%，企业愿意选择品质楼盘进驻，从而给项目带来较低的空置。”

张建初还表示，南京之所以办公产品价格和租金逐日攀升、空置率企稳，除了与办公市场的需求量上升之外，主要还与目前市场的供应量不丰盈有关，“对比住宅市场的过量库存，办公产品的市场容量呈僧多粥少，2014年从年初到现在，南京商业地产推盘节奏缓慢，上市房源屈指可数，市场销售基本都是老项目的销售带动的，在这种情况下，南京商业地产自然会保持一个健康趋势。”