雅居乐“快报”奏效 陈卓林对全年480亿目标完成有信心

雅居乐地产控股有限公司（03383，HK）于日前发布2014年中期业绩，资料显示，集团的营业额与毛利润分别为人民币172.81亿元和人民币61.11亿元，较去年同期分别上升13.6%和10.9%。

与以往坚持高毛利、长周期的运作模式不同，雅居乐今年提出以去库存化战略为核心，在产品定位与定价策略上更顺应市场环境，公司的销售管理权限下放等多项改革措施为业绩增长保驾护航。

对于下半年，雅居乐地产主席兼总裁陈卓林表示，12个新盘、20个新组团的入市，新增供应量充足，对完成全年480亿元预售目标有信心。

业绩公布后，雅居乐股价连续上涨。与此同时，大摩等机构表示，雅居乐已度过困难阶段，未来看好。并有机构给出“买入”建议。

顺应市场调整策略陈卓林重视去库存

尽管上半年房地产市场持续下行，但雅居乐却获得了可观的销售增长。公司最新公布的数据显示，截至7月末，雅居乐地产累积预售金额为人民币240.2亿元，同比增长31.5%，累积预售建筑面积为250万平方米，同比增长62.5%，销售增速在上市房企中位居前列。截至7月，雅居乐已经完成年初公布的480亿元预售目标的50%以上。

“弯道超车”的背后，与公司顺应市场变化积极调整产品结构不无关系。一直以来，雅居乐地产以旅游地产和中高端精品项目在业界闻名，企业近几年在发展上保持了一定的增速，位于海南的清水湾项目更是成为近年来国内房地产最成功的销售案例之一。但随着近年来市场和政策的变动，公司在战略发展上进一步优化，刚需项目的占比进一步提升，带动企业资金周转出现大幅提升。

资料显示，雅居乐去年新购置的地块中，明显增加“短平快”项目持有量。今年上半年新推出的南京高淳项目和安徽滁州项目，开发周期基本控制在一年内。

辉立证券房地产分析师陈耕认为，随着公司对规模更加重视，今年上半年热销产品涵盖多种类型，包括豪宅、旅游地产以及精品刚需系列等，产品均衡发展有利于企业分散产品去化压力，有助于雅居乐向更高的销售业绩冲刺。

此外，与以往坚持高毛利率的定价策略不同，今年以来雅居乐根据市场变化积极调整价格策略，把“去库存”提升为战略核心。年报显示，2014年上半年雅居乐预售均价为9832元/平方米，较去年同期11851元/平方米出现明显下降。据悉，这除了与去库存相关外，也与今年上半年推售的安徽滁州、南京高淳两个都市圈项目的刚需产品及价格相关。

众所周知，积极的定价策略虽然对拉动销售增长作用明显，但却有可能对毛利率带来压力。所幸的是，低廉的土地成本为雅居乐保持高毛利提供了保证。半年报显示，雅居乐地产实现毛利率约为35.4%，远高于行业约28%的平均水平，与之相对，公司总建筑面积逾4200万平方米的土地储备楼面地价仅为1192元/平方米。

在中期业绩发布会上，雅居乐主席兼总裁陈卓林坦言，由于土地成本较低，价格调整对盈利空间影响非常有限，有信心今明两年能维持30%以上的毛利水平。

全国化布局显成效旅游地产优势持续

自去年起，雅居乐在华南区和海南、云南区域基础上，加快融入长三角地区，实现全国多个地区均衡发展，为雅居乐业绩增长带来更持续的支撑。

“从去年二季度开始，雅居乐在区域布局上出现了明显的变化，除了原有的云南旅游地块外，企业在长三角的主要城市有大量土地斩获”，克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示，2013年雅居乐在长三角地区拿地金额和面积占比分别为55%和47%，在去年该公司拿地中区域占比最高，企业新增土地主要分布在上海、南京、杭州等沿海经济发达城市，且所拿地块以刚需项目为主，从而可以加快项目的销售速度，提升企业的资金流动性。

事实上，雅居乐在长三角地区的布局渐入佳境，尤其在南京的销售业绩已经显现上扬趋势。由网尚研究机构及365地产家居网联合发布的 “2014上半年南京房地产销售龙虎榜”数据显示，雅居乐首个中式建筑产品——雅居乐长乐渡，位列上半年南京别墅楼盘销售金额第二名。仅6月份，雅居乐在主打南京市场的五个项目单月销售金额逾8亿元。

在全国化布局的同时，在传统重点布局的华南区域，雅居乐的区域优势得以进一步巩固。统计数据显示，雅居乐在华南区域上半年销售额超110亿元，仅仅在广州销售额就超50亿元。

此外，搜房网数据监控中心数据显示，今年上半年海南商品房签约套数、总成交面积及成交金额均同比下跌近30%，但雅居乐的知名旅游地产项目清水湾依然取得近50亿元的半年销售成绩，成为黯淡的海南楼市中最大的亮点。此外，其位于云南腾冲的原乡项目，也以文化带动，启动今年下半年推广。海南云南区总裁黄奉潮近日在接受媒体采访时表示，雅居乐云南原乡下半年将以新产品、逐步完善的生活配套发力，带动下半年的销售。

深化改革提升管控

随着房地产进入 “白银十年”，管控体系成为企业能否持续领跑的关键因素，雅居乐自今年起推出多项战略改革，朝着现代化企业转型的决心相当坚定。

今年3月，雅居乐在人事结构方面进行了重大调整，任命黄奉潮、梁正坚、陈忠其3位担任执行董事，其中黄奉潮负责海南及云南区域项目管理及经营，梁正坚负责华南区域项目的管理及经营，陈忠其负责地产开发工程管理。此外，雅居乐管理层提出了销售管理权限下放，企业五个区域的地区总监将负责担任起投资、拿地、营销等全方位的管理，并且通过良好的奖罚制度，提升员工积极性。

朱一鸣认为，从三位新的执行董事的任命不难看出，企业今年把管理重点依然放在旅游地产的核心区域海南以及云南，新执行董事直接管理这一区域。而陈忠其的任命则和企业今年提升项目周转速度相关，企业今年提出把开工周期缩减至12～16个月，最快在8个月之内完成，从而加快企业项目的流动速度。

“随着雅居乐从一家区域性房企发展成全国性房企，企业的管理层从原先的家族式管理逐渐向职业经理人模式调整，这是企业在管治体系上的一次巨大进步。随着公司注重提高周转率且在全国化布局逐渐完善，将有助于雅居乐在未来冲刺更高的销售目标，甚至进入上市房企第一梯队”，陈耕认为。