解码最具价值地产上市企业——龙光地产

在近期举办的两大地产行业年度评选中，龙光地产控股有限公司（3380.HK，以下简称龙光）屡获殊荣。7月末，龙光被2014年中国价值地产年会授予“年度价值地产企业”和“年度最具价值地产上市企业”两项荣誉，8月初，龙光再次斩获博鳌房地产论坛颁发的2014年度中国地产风尚大奖——“中国最具价值地产上市企业”奖项。

龙光何以屡获 “价值企业”殊荣？2014中国地产风尚大奖评审会的评价给出了部分答案：龙光地产凭借近年“深耕区域，聚焦刚需”的发展战略，精细化的管控和高效的运营，获得了均衡、稳健的业绩增长，并于2013年12月成功在香港主板上市，上市元年即凭借产品品质化、运营规范化、服务标准化等措施，实现了规模与利润双增长。

均衡经营创成长奇迹

近年来，房地产行业进入“大象时代”，马太效应明显，两极分化的结果导致行业迎来新一轮规模扩张的竞赛。在这场残酷的竞赛中，房企必须实现快而稳的增长，方能在行业中占有一席之地。为了适应新的市场变化，龙光制定了“均衡加速，稳步增长”的经营策略。

所谓均衡即周转率与利润率的均衡。为了实现这一经营目标，龙光主打刚需、改善型产品。作为产品主要针对首次置业人士及换房人士的住宅物业地产商，龙光地产具有较高的去化率。这一产品结构非常有利于龙光贯彻资金高周转的发展策略。

主打刚需、改善型产品也是顺应时势之举。“得益于经济发展与消费升级、新型城镇化、轨道交通发展等带来的市场动力，中国房地产市场中刚需市场仍有较大的发展空间。”龙光相关负责人表示。

据龙光上述负责人介绍，龙光实施标准开发工期，细化拓展前期工作。通过工作前置，在拿地前确定项目规划及设计方案。通过设计标准化、系列化以及材料固化后实施战略采购及集中采购、运营计划分级管控，有效支持项目的快速开发。

龙光在追求高周转的同时并未放弃利润。龙光通过成本提前介入设计阶段，实施“限额设计”，及时管控全过程成本动态及测算成本利润，控制好成本。此外，龙光采用一体化开发模式，涵盖了拓展、设计、施工、采购、装饰、销售、客服等房地产开发全流程。通过旗下附属的设计院、建设公司以及各开发阶段的成本控制，有效地缩短开发周期、降低成本，提高盈利能力。

龙光通过实施“双高均衡（高周转与高利润）、精细管控”的经营模式，即以产品结构均衡配置以及全开发周期的精细化管理，保障了规模与利润的同步增长。

此外，作为一种务实和平衡的策略选择，龙光坚持“区域深耕”的策略，扩大所在城市的市场份额。龙光地产先后在汕头、深圳、佛山、南宁等地成功开发了汕头尚海阳光和阳光海岸、深圳天悦龙庭和君悦龙庭、佛山天湖郦都和水悦云天、南宁普罗旺斯和惠州龙光城等70余个高档住宅区。其中在汕头，龙光开发项目高达33个，实现开发面积445万平方米，占据汕头房地产市场逾1/3的份额，拥有业主超10万人。

2013年是龙光地产发展里程碑式的一年。这一年，龙光地产凭借过往优秀的经营业绩成功在香港联交所上市，并入围“中国房地产百强企业”40强。上市元年，即以优异的经营业绩向股东交了一份满意的答卷。

稳健增长构筑企业核心价值

龙光获得稳健增长离不开稳健财务的支撑。龙光地产上市后的首份年报显示，其资金状况明显改善，净负债率大幅降低。通过首次公开发售增加股本及通过强劲的物业销售获得良好的营运现金流入，以及简洁的资金结构及较低的融资成本。

龙光稳健的财务同时也得到了第三方机构的认可与支持。今年6月，龙光地产凭借良好的财务状况在2014年度地产上市公司综合实力排行榜财务安全性排名中位列前五；在由《第一财经日报》举办的地产价值榜评选中，龙光地产凭借较快的业绩增长成功入围“中资港股Top20”。

6月20日，在工、农、中、建四大国有银行广东省分行联合评选的“第十三届（2014年度）广东地产资信20强”活动中，龙光连续十二年（2003～2014年度）获“广东地产资信20强”。分析称，良好的信用度为龙光进一步拓展融资渠道、支持公司未来发展提供了有力保障。

千万平方米优质土地储备未来业绩可期

中银国际研报曾指出，龙光地产低成本、高利润的竞争优势显著。这也是其实现“双高均衡”的秘密所在。截至2013年末，龙光地产土地储备总建筑面积为1100万平方米，根据过往销售及土地开发记录，龙光现有土地储备可满足未来约5～6年的发展需要。龙光地产也以其在地产界财务稳健而备受投资市场关注。

今年上半年，龙光又投资了多幅优质地块。截至目前，龙光地产在14个城市中拥有70多个处于不同阶段的项目，正在从“一线一圈”的珠三角向全国战略布局迈进。

龙光方面表示，公司在获取项目时侧重两点：在经济发达或活跃的市中心可快速周转的短期项目，以及在城市近郊具有较高溢价空间的中长期项目，通过两者均衡匹配以满足“高周转、高利润”的目标。地块特点清晰、土地成本相对较低，这将有效支持龙光地产未来的稳健成长和高盈利能力。

坚持品质理念 专注美好生活

作为一家注重社会责任的企业，龙光认为，高速度和高周转绝不能以降低产品品质为代价。目前，龙光推出了以海景资源为主的阳光系、以江河湖资源为主的水悦系、以人居体验为主、超大盘的龙光城系、以城市繁华地段为主的城悦系、以悠然居住体验为主的尊悦系共五大产品系列。

一位业内人士分析，从市场反应及口碑来看，龙光对产品品质有更高的追求。据龙光上述负责人介绍，其在产品设计、施工、材料采购等均有一套标准化管理体系，通过附属的建设公司以及与综合实力强的外包单位进行合作，形成总部工程中心、房产公司工程部及监理单位的三重检查，并有总部运营计划部对关键环节予以监控，以确保产品质量。

“不过，龙光对品质的注重显然不止于建筑本身这么简单，而是更多体现于对生态建筑、绿色人居的更高层面的追求。”上述业内人士表示，如“引活水造环境”是龙光低碳利用水资源的智慧；在园林上增加绿化覆盖，打造立体花园景观；在能源和材料上，倾向选择节能环保产品以及可再生资源；在社区中减少排放，妥善处理垃圾、污水等有害废弃物等。正如龙光所称，“善待每一寸土地”。

更为人称道的是，龙光在建设高品质建筑、绿色人居的同时，还特别注重社区文化和教育配套。以专注美好生活为理念的龙光认为，建筑只是美好生活的开端。龙光在打造国际化教育社区及推动社会教育发展方面可谓不遗余力。今年3月，龙光地产与华中师范大学达成战略合作，华中师大附小计划于年底正式落户龙光城。5月30日，在积极打造优质教育社区的宏大愿景下，龙光地产又加入由中国国际教育论坛、羊城晚报主办的中国国际教育联盟。8月22日，来自龙光地产各区域公司的15名小业主们由伦敦安全返回深圳，为期8天的龙光地产第三届世界名校夏令营顺利结束。不遗余力地打造国际化教育社区，已经成为龙光地产的一大特色，也是龙光地产构筑的企业核心价值之一。