北京前8月住宅成交创10年最低 分析称需求依然较多

每经记者 王杰

机构提供的数据显示，1~8月，北京新建住宅成交面积创2005年以来的近十年最低值。

东亚新华地产营销总监贾玉鹏在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在今年下半年，房企的销售策略基本上是以价换量。下半年的成交价格比目前会有所下降，但成交量会有一定增长，传统的“金九银十”会有助于消化库存。

他表示，今年下半年的土地市场都不会火热，房企拿地也会比较谨慎。只有房地产市场的回暖，才能带动土地市场的成交。

北京楼市持续低迷

中原地产市场研究部提供的统计数据显示，今年截至8月26日，北京新建住宅成交33715套，成交面积为390万平米，成交均价为25850元/平方米，成交面积同比下调了43.8%，成交均价则上涨了12.2%。

对于成交均价的上涨，亚豪机构市场总监郭毅认为，北京房地产市场是2013年春节后开始反弹的，价格的回涨是在去年年中左右，今年同比去年的价格低点，自然是上涨的。

这种市场降温，不仅可以进行纵向对比，从横向看也是如此。

上海易居研究院对4个一线城市的市场状况进行过研究。相应的报告显示，7月份，北、上、广、深4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9、17.2、14.1和14.7个月。4个一线城市的存销比走势趋同，相比6月份均出现上涨。相比来说，北京存销比的反弹力度最大。

在上海易居研究院研究员严跃进看来，北京此前的库存去化速度最快，但今年变成库存去化最慢，这样的一个市场逆转，更加凸显了楼市的低迷。

中原地产首席分析师张大伟表示，楼市依然处于明显调整过程中，北京等主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限。在整体下调的情况下，北京新建住宅成交更是创了商品房十年来的最低点。

投资投机人群受挤压

张大伟表示，今年以来，楼市成交量持续萎靡，进一步加深了购房者观望情绪，进而使得楼市成交量加速下调；银行对房地产持续偏紧的信贷政策也成为影响楼市成交的重要因素，对于多数首次购房的刚需置业者来说，房贷利率直接关系着购房成本。

他认为，当前多数银行执行的首套房贷基本依然无利率优惠，大大增加了刚需置业者购房成本，使其暂时搁置置业计划；自住房的大量供应也事实上缓解了购房者对楼市短缺的担忧。

严跃进表示，北京目前楼市低迷，反过来也说明一个正面的现象，即北京的部分投资投机需求因为政策的挤压而开始退缩，相应的楼市泡沫在破灭。但是，这并非意味着北京未来楼市成交只局限于刚需市场，投资投机需求依然有继续迸发的可能。

张大伟认为，部分项目价格降幅较高，以价换量。整体后市预期依然处于调整过程中，信贷是关乎目前市场的最主要影响因素。北京作为首都年内放开限购的可能性不存在，2014年整体销售萎缩已经成为定局。从7月开始出现了一些以价换量项目的销售升温，证明了北京市场需求依然较多，只要价格平稳，北京成交量依然会维持高位。预期在“金九银十”以价换量项目的数量将明显增加。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲在接受记者采访时表示，由于北京限购、限贷，依靠买房完全作为投资属性的人群，已经压缩地很窄。