新华联存货高达143亿 将减少三四线楼市项目开发

每经记者 王杰 董来孝康 发自北京

8月24日，新华联发布2014年半年报，公司上半年实现营业收入8.59亿元，同比下降29.59%；归属于上市公司股东的净利润1.93亿元，同比下降近五成。

《每日经济新闻》记者注意到，面对近143亿元的库存压力，新华联在半年报中表示，欲放缓个别区域的投资开发节奏，增加一线城市北京、上海、广州、深圳的项目储备与开发。上半年，新华联主要业绩指标较去年同期均有较大下滑，主要原因是由于其新设立项目较多，且项目多处于前期开发建设阶段，尚未进入结算期，导致期间费用增加，造成净利润相应减少。

新华联董事会相关人士在接受记者采访时表示，缓解资金压力的方式，一是寻求大股东的支持，另外借助于开发贷。对于缓解库存压力，上述人士表示，将原来的直销模式，增加混合式营销，再注入代理的支持，并且控制成本。

部分收入尚未确定

新华联半年报显示，截至上半年末，公司流动负债为95亿元，流动资产为181亿元，但其中存货占比近八成，达到143亿元，这意味着，新华联的速动比率在0.4左右。

“速动比率为0.4，表明企业的短期偿债风险大，偿债压力大，从企业负债率较高也可以看出，这与当下房地产市场行情有关。”中投顾问咨询顾问崔瑜表示。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，存货过高，会使得房企面临两个问题：一是加剧高库存下的资金沉淀成本，加剧资金链的紧张程度；二是企业经营能力容易受质疑，往往库存周转难的房企，背后的资金管控能力、投资节奏的把控等都有一定问题。

新华联似乎也意识到了存货过高的风险。新华联在半年报中表示，受累于整体经济，公司在过去三、四线城市的产品布局形成了一定库存，上半年采取了系列措施狠抓强势营销，积极回笼建设资金和增加现金流。

“新华联过去在三、四线城市形成的产品积压较多，在房地产市场低迷的大环境下，刚性需求较弱，三、四线城市房产成交量明显疲软，营销措施对去库存起到的作用较为有限。”华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱向 《每日经济新闻》记者表示。

新华联的存货以开发产品和开发成本为主，其中，开发产品本期增加额和减少额分别为20.9亿元和4.91亿元，净增近16亿元；开发成本本期增加额近12.47亿元。

新华联相关人士表示，虽然从财报上看，存货金额较大，但开发成本中有一部分是土地，开发产品中有一部分已经预售，但由于未达到确认条件，尚未计入营业收入中，同时公司将召开下半年工作会议，专门针对销售业务进行工作布置，所以总体来讲企业资金链还是比较健康的。

“新华联项目不少集中在库存积压严重的城市，这会进一步降低其资金回款速度，企业资金链压力恐会进一步增大。”崔瑜直言，由于过去新华联在项目落户地的选择上，没能预料到房产大环境突变这个重要因素，所以后期去库存压力会持续较长一段时间。

中国指数研究院发布的数据显示，今年6月监测的42个主要城市累计成交面积环比下降超过一成，其中，长沙和惠州的降幅都在两成左右，长春下降逾5%。而新华联在上述三个城市的库存金额超过10亿元。

新华联相关人士表示，银川、西宁开盘都在当地引起很大轰动，营业收入减少主要是在销售以后，没有符合确认收入的条件，但确有回款和签约，都比去年同期有不同程度的提高。

旅游地产项目效果待观察

值得注意的是，新华联一直没有停止开发旅游地产的脚步。但受访的业内人士均表示，旅游地产具有长周期投资的特点，短期内难见资金回报。赵焕焱告诉《每日经济新闻》记者，由于回收成本时间较长，新华联开发的文化旅游项目可能成为又一个使现金流趋紧的因素。

新华联相关人士称，旅游地产从表面看投资回报周期长，但公司遵循分期分批滚动开发的策略，旅游地产里也有可售的产品。比如先把可售的部分卖掉，等资金回笼后，再建设自持的部分。自持起来以后，门票收入、租金收入可以维持日常的开支。

新华联亦在半年报中表示，一是减少初始资金投入量大，回报周期较长的五星级酒店项目；二是减少三、四线城市的项目开发；三是减少文化旅游项目的开发数量，做精、做强三到四个文化旅游项目。适当放缓个别区域的投资开发节奏。

崔瑜表示，这意味着新华联间接承认过去开发的文化旅游项目过多，没能带来较好的收益。赵焕焱直言，随着房地产形势的转变，文化旅游地产面临着政策和市场的双重危机，新华联的旅游地产项目能否达到预期目标还有待观察。