万科看好房价软着陆 轻资产运营半年收益13亿

每经记者 李智

正如市场各方所预期的一样，在整个房地产行业面临空前压力的上半年，作为行业龙头的万科A（000002，收盘价9.40元），还是如约在今日交出了靓丽的上半年 “成绩单”。除了业绩数据以外，万科对于房地产行业，或者对于房价有着怎样的判断，公司已经做了或者准备做哪些“过冬”的准备，都让这一份中报，受到了广泛关注。

营收下降 净利上升

2014年上半年，承受政策调控重压已久，却又显得无比坚韧的房地产行业，似乎真的“狼来了”。伴随着全国住房销售面积的下滑，房价终于低下了高昂的头，房地产行业迎来了真正意义上的拐点。但就是在这样的背景下，万科A交出的成绩单依旧可圈可点。

万科A今日披露的中报显示，在整体市场销售量同比下降的背景下，公司首次半年突破千亿销售额，市场地位得到进一步巩固。今年1~6月，万科A累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%。

从利润数据来看，上半年，万科营业收入为409.6亿元，虽然这一数字较去年同期的413.9亿元下降1.0%，但是公司归属于股东的净利润为48.1亿元，较去年同期的45.6亿元增长5.6%，折合每股基本盈利为0.44元。

与此同时，在房地产行业进入“现金为王”时代的背景下，万科A推行积极销售和谨慎投资的策略，公司保持着较为良好的资金状况。报告期末，万科持有的货币资金较一季度末有所增加，为428.6亿元，大于短期借款和一年内到期长期借款的总和222.8亿元。

值得一提的是，万科在中报中还对事业合伙人机制进行了阐述。称在项目层面，公司建立了跟投机制，对于今后所有新项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，除公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与跟投。同时在公司层面，成立了事业合伙人持股计划。首批事业合伙人已将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给深圳盈安的普通合伙人进行投资管理。自5月28日以来，盈安合伙通过券商集合计划多次增持万科A股股票。截至2014年6月30日，深圳盈安持股总数占万科总股本的2.06%。

投资收益同比增2倍

对于外界关注的“小股操盘”新模式，万科在中报中披露了最新进展。中报显示，万科A在上半年积极尝试 “小股操盘”的轻资产运营模式，上半年新增项目中，4个项目的权益比例低于50%，6个项目的权益比例为50%或51%。

今年上半年，万科实现投资收益13.1亿元，较去年同期大幅增长237.8%。投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益、以股权转让形式实现商业资产处置的收益。随着公司 “轻资产、重运营”模式的进一步推广，预计未来投资收益处于较高水平将成为经营常态。值得注意的是，万科将投资收益列入经常损益。

万科表示，在轻资产运营模式下，公司虽出让了部分开发项目或商用物业股权，或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下此类项目或物业的经营管理将仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。

值得一提的是，对于处于风口浪尖的房地产行业，万科A在中报中也表达了自己的观点：随着住房供需关系的改变，以及房价上涨趋势的结束，行业调控政策也由抑制市场过热的单边调控转向因地制宜的双向调控，一系列举措有助于稳定市场预期，推动行业回归稳定发展的轨道，实现“软着陆”。

此外，对于行业前景，万科强调“谨慎乐观，积极应对”的态度，并表示未来将以城市配套服务商为定位，在城市发展中寻找相关的业务发展机会，深入发掘市场需求，包括加大对养老、度假、物流地产等新业务的探索。