明宇集团董事长、总裁张建明：民族酒店自营成为大趋势

每经记者 杜冉乐 实习记者 丁舟洋发自成都

当前，楼市风云际会。川派地产不再“小富即安”，除“交手”成都市场之外，更主动选择出川征战，尤其是南充房企备受瞩目，明宇集团便是其中之一。

2014年8月初，作为明宇集团“回乡之作”的南充明宇广场开盘当日劲销高达九成，而布局都江堰的豪雅青城项目又成为明宇集团试水旅游度假地产的经典之作，受到业界关注。

纵观已开盘且部分已投入使用的明宇作品，明宇金融广场、成都明宇大厦、长春明宇广场、南充明宇广场、都江堰明宇豪雅青城，从规划布局到开盘，再到火爆劲销，无不惊起市场千重浪，引得外界再次深思：这家发源于南充的低调房企何以能够在短期内崛起于成都，并迅速蹿红于全国？

这种“酒店地产”模式的核心竞争力何在？是否具备可复制性？庞大的持有资金又从何而来？在互联网试图改写传统商业模式之际，明宇集团是否作好了应对准备？日前，明宇集团董事长、总裁张建明接受了《每日经济新闻》记者 （以下简称NBD）专访，他逐一回应了记者有关公司及行业热点方面的提问。

做产品须符合市场需求

NBD：当前，不少业界人士都认为三、四线城市楼市风险大，那么南充明宇广场项目的销售状况如何？

张建明：南充明宇广场开盘火爆，我们认为原因有三：首先，产品呈现符合市民消费取向；其次，源于大家对明宇品牌有一定的认知，从产品设计、建筑质量到性价比，明宇口碑不差；第三，不少人也期待明宇的城市综合体回家乡发展。

此外，都江堰项目的销售情况亦超出预期，从2008年“5·12”大地震到现在，都江堰度假地产一直较平淡，但明宇豪雅青城一问世就受到了市场青睐。这一方面是因为我们进行了适合市场的产品设计，另一方面也体现出明宇酒店地产商业发展模式受欢迎，即利用酒店为未来业主提供服务，这样的平台吸引了不少客户。

以酒店带动地产

NBD：明宇所说的“酒店地产”到底是一种什么类型的地产形式？

张建明：明宇项目的共同特点是都存在一个酒店产业，以酒店为平台，覆盖产品设计、质量控制和运营服务，明宇写字楼、住宅都与高星级酒店一脉相承，这种酒店地产模式也得到了业内认可。这种模式具备如下特征：

首先，将豪华酒店理念植入地产中。五星级酒店是讲求做工精细的产品，我们建造的商业、写字楼、住宅，都参照五星级酒店理念来建造；

第二，把酒店服务理念根植于其他物业运营理念中；

第三，把在五星级酒店可享受到的优质服务移植给其他物业客户。我们会让写字楼客户认同酒店VIP，让客户真正体会到五星级酒店高端客户的感受。VIP卡权利包括优先停车、免费带一个客人在咖啡厅喝咖啡等。

NBD：你认为“酒店地产”模式是否具有可复制性？

张建明：在打造可复制性方面，明宇是有所准备的。

我们有三种特定的产品形态：城市精品综合体——在城市CBD区域开发“高星级酒店+高端写字楼及少量精品商业”相结合的精品城市综合体，如明宇金融广场、明宇·西部国际金融中心；复合城市综合体——在城市次CBD区域开发 “高星级酒店+高端写字楼+商业+公寓”相结合的复合城市综合体，如南充明宇广场、长春明宇广场；以及旅游度假综合体——在城郊和旅游热点地域，开发“高星级酒店+国际公寓+商业”相结合的旅游度假综合体，都江堰明宇豪雅青城、云南明宇·版纳四季国际度假区。这也是未来我们要复制的三种产品线。

酒店自运营是大趋势

NBD：与其他酒店相比，明宇酒店自建、自持、自营的比例要大得多，这样做有无优势？优势何在？

张建明：委托管理最大的弊端，在于为业主带来的经济效益没有得到业主认同，特别是高星级酒店，酒店投资者绝大部分都在亏损。因为国内不少酒店投资者尚不具备管理酒店的能力，所以接受委托的酒店管理方把钱赚走了，但投资者还捡了个亏损的烂摊子。因此，我认为未来会产生更多的自运营酒店。

NBD：高星级酒店运行成本高、能耗大、人力成本高，明宇在成本控制方面有何经验？

张建明：明宇具备15年自建、自管理、自运营酒店的经验，在规划建设酒店方面上有独到优势，能用同样的资金创造出性价比更高、更好的物业来，将运营价值、收益最大化。

比如，我们在同区域同档次建设的酒店，比一般的国际酒店公司的投入节约15%～20%。一个国际酒店公司建500间房的酒店可能要10亿元投资，我们则仅需7.5亿元或8亿元就能完成。一般的五星级酒店能耗占经营收入的8%~10%左右，明宇可以做到3%~5%左右。

由于功能合理布置，人员配备更加合理，所以明宇酒店人力支出在营业收入中的占比也更低，但与此同时，员工工资又在同区域同档次酒店中处于中上水平。虽然这个行业的收益不高，但我们处于行业的领先地位。我们的投入更节约，而且功能分布更合理，管理更流畅，节约更多人力资源管理成本，包括能耗成本，做到了投资省、运行效率更高。

以优质商业滚动融资

NBD：当前不少品牌房企都感觉资金紧张，而明宇集团自持商业超过千万平方米，那么公司的开发持有项目的资金从何而来？

张建明：我们的商业地产一旦竣工，且运营管理正常时，就会有很多金融机构和投资者乐于参与。所以，每个项目只要已竣工，就可利用这项资产进行融资，然后再开发下一个——这就是明宇商业的融资模式。

明宇也投资金融机构，但并非为了从中融资，因为受关联股东融资管理的相关规定，关联方融资受到严格限制，反而更难。至于投资金融机构的收获，一方面是我们能获得投资收益，另一方面还能学到更多融资理念、投资技巧。因为自己投资了银行，所以就能清晰了解银行需求。

NBD：明宇酒店投资回报率高吗？

张建明：明宇商业持有的酒店物业，在长期经营的情况下，回报稳定、长效，但与能源、地产等行业相比并不算高。不过，一旦发生资产交易的时候，其资产价值的升值就很明显了。

NBD：有不少酒店开发商选择将旗下的资产整合，用房地产信托投资基金的方式打包上市，明宇集团有无这方面考虑？

张建明：明宇有长远上市目标，但现在最看重的还是现有项目的经营收益，暂无用资本市场获取资本收益的打算。

眼下，国内对经营性资产的融资还比较单一，资产开放渠道还十分有限。国内酒店经营业主正常获得融资成本在10%以上，而国际上的融资成本在3%左右。融资成本居高不下，这也是制约国内酒店行业发展的因素。

行业变局倒逼商业模式革新

NBD：你认为未来酒店行业的格局将会发生哪些改变？明宇又将如何应对？

张建明：第一，商业模式的演变。目前，传统酒店经营的硬件投入管理和营销模式都在发生变化，互联网、电商对实体经济产生了巨大影响，未来我相信酒店业会产生全新商业模式，明宇也在积极准备。

第二，国家宏观政策的调整也对酒店产业产生了影响。以前，很少有酒店在中午做白领餐饮，现在明宇降低消费标准，推出了人均几十元的白领午餐，为中午时段的酒店餐饮带来了一大笔收益。

总体看，明宇客房、餐饮总收入未下降，量的增加弥补了单笔消费金额的降低。

拟打通酒店全产业链

NBD：互联网已影响到传统酒店商业模式，而据我们了解，明宇集团正在探索分时度假模式。你能否谈一下这一商业规划？

张建明：国内引进分时度假前期，不少开发商都将“分时度假”作为了卖房的炒作概念，而不一定是真正想发展分时度假平台。开发商只有这一个物业，怎样去做分时度假？于是为了支撑“分时度假”的概念而被迫做酒店，最终目的都是卖房子。

明宇的酒店都是主动去做的，我们要做的分时度假模式是将度假地产资源放在全国的明宇酒店平台上进行交流，并有专门的物业和管理团队来服务消费者的分时度假需求。单体酒店做分时度假，面对的可选择性很小，故首先要形成一个酒店网络体系，才能实现酒店资源的交换。明宇正从物业拥有和支配权等方面进行准备，不断完善我们的时权酒店产品。

NBD：明宇涉及的经营领域不仅有酒店、地产、金融，还有现代化农业，最近还在筹办明宇学院。为何要涉足一些看似与集团核心产业不相干的行业？是为布局酒店全产业链吗？

张建明：是的，明宇在全产业链方面确实有考量。

首先，对于酒店的设计和建设环节，明宇设计院在培养具有专业酒店设计，适合当前发展形势和未来需要的专业团队。明宇的室内建筑、机电等公司，也为自身培养专业的建筑施工队，可以做到更专业、更节约成本、更高效；其次，在运营方面，我们在做原材料、产品前端的原材料基地，明宇的现代农业项目——四季锦绣田园就是明宇的原材料基地；第三，明宇建立了明宇学院，培养自己的分销团队，完善营销体系。

明宇玩转旅游地产之后：自建酒店网络布局分时度假

每经实习记者 丁舟洋 发自成都

2014年上半年，全国住宅市场销售情况普遍下滑，“量价齐跌”趋势明显。不少开发商将转型产业地产，视为“逃生机会”。近两年来炙手可热的旅游地产，继续受到房企追捧。以“酒店+地产”模式为驱动的明宇集团也在暗中发力。

日前，明宇集团董事长、总裁张建明在接受 《每日经济新闻》记者专访时谈到，旅游度假综合体是未来明宇可复制的酒店地产模式。明宇将结合电子商务对酒店行业引发的变革，整合旅游地产资源，布局分时度假、时权酒店。

中国旅游研究院研究员杨宏浩表示，从长远来看，分时度假有相当大的发展空间，也是旅游地产去库存的有效手段。中国目前正慢慢具备发展分时度假的条件，只是还没完全成熟，分时度假存在法律监管制度的空白，有公信力的中间交换系统也尚未建立。

旅游地产生意经

8月初，明宇集团的首个旅游地产项目“明宇豪雅青城”正式开盘，“小面积”“低价格”的度假房配套高星级酒店，在房企云集的都江堰度假景区博得了购房者的关注。

在张建明看来，明宇的“酒店地产”之所以与众不同，是因为明宇很少为了卖房子而 “被动建酒店”，而是综合当地市场，主动自建、自持、自营酒店。

对其他房企而言，被托管出去的酒店也许是开发商“不赚钱的包袱”，但明宇酒店具有度假综合体的优势。从景区酒店+度假房的综合项目中，明宇既能获得运营酒店的稳定现金流，又能让度假房的业主依托酒店平台享受相应服务，从而带动度假房的销售。

试水青城山以后，明宇集团“酒店+地产”模式还将在其他旅游度假区复制。资料显示，2012年明宇进入西双版纳，在景洪市勐罕镇东部片区，总投资150亿元打造占地10平方公里的旅游度假综合体，总建筑面积达250万平方米。

项目一期以国际棒（垒）球基地建设为重点，以国内外文化体育赛事组织为主要内容。现一期总投资已达7.5亿元，完成建筑面积约7万平方米，包括棒（垒）球球场6块、体育综合馆（含网球、乒乓球、篮球等）、运动员公寓110栋和国际会所1个。

试水分时度假模式

不过，无论是西双版纳还是青城山，房企们竞争激烈。业内人士指出，鉴于旅游地产需要强大的融资能力和回报周期长的特点，如果企业没有独到的经营模式和资源优势，盲目冲动投入到旅游地产领域，则容易拖垮企业。

明宇正将布局分时度假作为未来出路。

杨宏浩认为，分时度假是旅游地产去库存的有效方式，将酒店的使用权提前分割出售给消费者，也能帮开发商迅速回流资金。

不过，目前中国尚未出现足够的分时度假酒店供应商，整合分时度假酒店资源方便消费者选择、置换的大平台也尚未出现。

事实上，明宇集团不是国内第一家尝试自建分时度假交换平台的酒店集团。5月30日，云南城投在推出“梦云南·健康度假养生村”品牌之际，也发布了分时度假平台。

在杨宏浩看来，分时度假交换平台需要有布局全球、来自不同品牌酒店的加入，区域型酒店做分时度假平台有局限。更重要的是，做分时度假的开发商要转变观念，将分时度假产品视作旅游服务物业而非变相卖房子的噱头。

张建明坦言，分时度假是比较复杂的综合服务，单体酒店可选择性很小，所以首先要形成一个酒店网络体系，才能实现酒店资源的交换。明宇正在从物业时段拥有和支配权等方面做充分准备，不断完善时权酒店产品。