湖南拟回购商品房作保障房 定价差异成最大难点

每经记者 区家彦 发自广州

继福建之后，湖南成为第二个出台省级“救市”政策的地方。

湖南省住建厅印发的 《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）明确规定，将从政府回购普通商品房用于保障房、异地购房者可申请公积金贷款等五方面，促进湖南省房地产市场平稳健康发展。

湖南省的救市举措并不意外。8月6日，该省省会城市长沙市住建委正式解除楼市限购令，以缓解高企的楼市库存。

多位业内人士向 《每日经济新闻》记者表示，政府回购普通商品房、异地购房可用公积金贷款等措施数年前已有地方政府尝试，由于牵涉多方利益难以解决不了了之，因此这次救市政策实际效果仍有待观察。

商品房回购价格难确定

上述《意见》表示，湖南省各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房，纳入2015年全省保障性安居工程计划，享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配建房源税费减免政策。此外，鼓励被征收对象选择货币补偿，省政府支持被征收对象到市场上购房。

“通过政府回购商品房的做法有利于释放救市信号，缓解库存压力以提振市场信心，这个出发点是没错，但实际操作却困难重重。”中原地产首席市场分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者。

今年受市场下行的影响，湖南省房地产成交陷入低迷。以长沙为例，根据长沙市房产研究中心发布的数据，今年上半年长沙市实现商品房销售面积766.37万平方米，同比下降19.56%，网签均价为6326元/平方米，同比下跌6.22%。中国指数研究院的数据显示，截至上半年，长沙商品房库存去化周期达18个月，库存压力骤增。

张大伟表示，早在2008年次贷危机期间，北京、深圳等城市也探索过类似的做法，但最后不了了之，一方面是由于开发商与政府难以达成价格协议，另一方面，用纳税人的钱购买商品房用做保障房的做法，容易引起一些不满，操作过程也容易出现寻租空间，因此大多是“雷声大雨点小”，甚少成功的案例。

克而瑞广州高级分析师肖文晓告诉《每日经济新闻》记者。“保障房的价格一般仅为商品房的一半，在两者的定价策略存在巨大差异的情况下，按照市场价回购显然不可能，但要开发商给予大额度的折扣肯定不愿意，如何寻求大家都满意的价格相当困难，所以我认为这个做法缺乏实操性。”

公积金异地贷款落地难

在申请公积金贷款方面，《意见》提到，住房公积金缴纳人在缴存地以外的省内其他市州购买自住住房，可享受在购房所在地住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。无房户租赁住房用于本人自住的，可提取住房公积金支付房租，但月提取额不得超过本人住房公积金月缴存额。

张大伟认为，受今年银行紧缩房贷的影响，利率更低的住房公积金成为许多刚需买家首选的贷款方式，放开异地购房者公积金贷款有助于降低银行商业贷款收紧的影响，但在实际操作中，各地政府是否愿意配合则有待观察，此前国内部分城市也尝试公积金异地贷款，但没多久就做不下去。

据 《南方都市报》报道，早在2009年5月，广州、深圳、佛山、珠海、惠州等珠三角9城市住房公积金管理中心签订了 《广东省珠江三角洲城市住房公积金贷款合作协议》，实现公积金可异地互贷，但由于各城市之间缴存金额不均衡，没有统一结算和支付，容易占用本地资金，造成贷款额度紧张，因此自2011年起，9市住房公积金互贷处于名存实亡的境地。

肖文晓对《每日经济新闻》记者表示，由于省内各个城市的缴存基数并不同，但购房需求大多是从中小型城市流向省会城市，这意味着往往是缴存额少的外地买家需要在省会城市申请较高的贷款额度，在如今住房公积金额度紧张的背景下，很有可能对本地缴存者带来不公平的现象，所以实际操作相当困难。