蔡洪平曝内房股上市多靠“自摸” 业内呼吁放宽房地产企业A股融资

每经记者区家彦发自广州 “目前在港上市的很多公司也非常困难。目前在港发行的股票，大部分叫‘自摸’，理论上说这是违法的——所谓的自摸就是我发行股票的时候找一些朋友来帮忙，大家买过去。我知道有的过程中，后面有托底等安排的，这对小投资者是不公平的，但是也没有小投资者来买你的股票。” 在由观点地产新媒体主办的“2014博鳌房地产论坛”上，德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平披露了内房股在港上市的内幕：这些企业所以能在港成功上市，更多是靠“自摸”式的“托底”，而在背后是开发商目前普遍遭遇的融资难。 《每日经济新闻》记者统计发现，截至8月10日，共有阳光100置业、国瑞置业、亿达中国、光谷联合、海昌控股、力高地产、中国新城市、金茂投资八家内房股成功上市。然而，有些内房股在上市的过程中，显示出本地投资者认购额不足，需要依靠国际认购勉强上市的现象。 以光谷联合为例，公司原计划发行10亿股，其中10％在港公开发售，90％国际发售，但由于在港公开发售股份遭冷遇，仅获606份申请，合计认购3904万股，余下6096万股被重新分配至国际发售。7月7日成功上市的国瑞置业在港公开发售部分未获足额认购，其国际配售部分获轻微超额认购，最终能以招股价下限定价成功挂牌。 “这几年，由于资本市场看空内地房地产行业，内地房企发行新股很难卖得出去，尤其在香港公开发售认购度非常低，散户投资者根本不感兴趣，很多公司为了能顺利上市，只能找上亲朋好友或者合作伙伴作为基石投资者认购大量股份，这也是行内都知道的做法。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者。 新浪乐居报道称，国瑞置业的基石投资者中，北京市第五建筑工程集团有限公司认购1.048亿股，该公司是国瑞置业多个项目的总包商。中国生物制药认购1.3亿股，公开资料显示，该公司实际控制人谢炳与国瑞置业董事局主席张章笋是潮州市澄海老乡，这两大基石投资者占国瑞置业此次全球发售股份的35%。 在黄立冲看来，当上市公司股东结构中基石投资者比例过高，最直接的后果是股票缺乏流动性，更令人担忧的是，一旦禁售期结束，这些基石投资者如果要抛售股票，由于市场缺乏承接力很有可能造成股价暴跌。 对于企业在港上市的理由，黄立冲告诉记者，目的只有一个，就是开拓融资渠道。一旦拥有上市公司身份，不仅可以开拓美元债等海外融资渠道，即便是国内银行贷款也相对于非上市房企有优势。 据蔡洪平透露，在内房股中，国企的发债平均融资成本约在4%，优秀的民企约7%，即使是规模比较小的内房股融资成本也不过在9~11%，与内地动辄20%以上的信托、房地产基金等融资渠道相比依然极具优势。一旦海外融资盘活了资金流，负债率下降之后，银行以及评级机构对企业的评级将上升，将更有利于企业之后的融资获得更低的成本和更大的认购额，资金流方面进入了良性循环。 中原地产首席市场分析师张大伟认为，随着美国加速退出量化宽松政策，海外市场流动性将逐步收紧，加上人民币贬值以及近期国内多个城市涌现降价潮的双重叠加影响，未来房企海外融资的难度有所加大，融资成本出现上涨。 “在这样的情况下，我认为A股市场的融资大门不应对地产行业封闭”，蔡洪平呼吁，随着中国房地产调控向市场化转型，证监会也应该放开对房地产企业的募资限制，让这个行业能享有正常的融资环境。