万象城落地汕头 华润下沉二三线城市“因地制宜”

每经实习记者 白亚静 发自深圳

8月下旬，广东第二家万象城将落户汕头。

稍早之前的今年4月，全国第六座万象城在郑州开业。未来几个月内，华润置地全国第七座和第八座万象城将在重庆、无锡陆续开业。而在今年以前，其运营的五座万象城中，除深圳外，其余均位于杭州、沈阳、成都、南宁等二三线城市。

从中可见，华润置地有限公司（01109，HK）万象城的布局似有一条清晰脉络，即落子二三线城市。在业内普遍认为二三线城市商业地产市场供大于求之际，华润置地为何逆势而进？

记者通过采访华润置地副总裁孔小凯、高力国际董事陈厚桥、高纬环球深圳总经理董韶川发现，华润置地布局二三线城市多因拿地机会所致。

截至目前，华润置地方面并没有万象城只进军二三线城市这类说法，孔小凯向《每日经济新闻》记者表示，现在之所以多建在二三线，主要还是被这些城市所释放的地块所吸引。

在孔看来，华润置地在各地布局万象城时，有两方面考虑因素，一是战略规划，二是拿地机会。孔小凯称，“当然想进入一线城市，但要有好的拿地机会”，万象城项目只用中心区域或者将来可成为中心区域的地块。他举例道，此次进军汕头，与项目地块位于核心地带、拿地时机好关系密切。

公开信息显示，已开业的六座万象城中，深圳项目地处罗湖，杭州项目地处钱江新城，沈阳项目地处金廊、成都项目地处成华区，南宁项目地处清秀区，郑州项目地处二七区，均是当地核心区域。

这是否意味着，能以合适价格拿到中心区域地块，就可规划万象城？据董韶川介绍，业内选择商业地产的落地城市时，主要考虑四方面，一是城市人口总量，二是人均可支配收入，三是该地区人口结构，四是在当地传统习惯下养成的消费意识。在他看来，杭州、成都等万象城项目有一个共性，即当地有追求时尚的消费习惯。因此他推测华润置地在考察项目地时，可能很看重消费意识。

“我们考察时有一份很详细的评价模型”，孔小凯称。

对于万象城的布局风格，陈厚桥表示赞同，其早在2010年就曾提出二线城市商业地产风险小于一线城市，如今仍坚持这一观点，只不过他给这一定义增添了限定词，要分商场、商务而论。

在陈看来，虽然不论一线还是二线城市，当下市场均处在供大于求状态，但是两类区域的特点并不相同。其表示，一线城市盘子大，竞争激烈，商场自发的调整程度高于二线城市，所以百货关门情况更多；二线城市市场相对较小，虽然写字楼的风险大于一线，但是若能多做商场、少做商务，并成为独一无二的地标性建筑，将免受影响。

华润置地财务数据显示，其毛利润率从2010年开始增长放缓，在2011年达到一个小顶峰后，便一直在下降。

巧合的是，华润置地现运营的六座万象城，除深圳万象城外，位于其他二三线城市的五座万象城，均在2010年之后开业。毛利润率下降，是否同华润置地将商业地产布局二三线城市有关？

孔小凯解释称，毛利润率下降的主因是土地价格升高，压缩了开发商的盈利空间，下降主要涉及销售物业部分，并不涉及投资物业。