靳书阳：解除限购一线城市 房价才不会疯狂

在房地产市场趋冷的背景下，二三线城市的限购解除已经此起彼伏。然而，在供需矛盾看似紧张的一线城市，能否取消限购呢？事实上，放松限购将向市场释放投资标的不再稀缺的信号。所以，解除限购未必会造成一线城市房价重新暴涨的现象。

回顾两年前限购令的出台，并未起到降低房价的作用，反而强化了上涨预期。因为这一政策，无意中制造了房产稀缺的预期。限购之下，多套房产持有者一旦卖出房产，未来将无法购回。“卖一套少一套”的现实使得投资人对出售房产采取谨慎的态度。对买房人来说，限购令出台无疑是一个投资标的更加“稀缺”的信号。既然“限购”并没有阻止房价上涨，同样，一旦市场预期逆转解除限购对市场交易的正面影响也不会那么大。

从实际成交情况来看，呼和浩特、济南和海口等全面取消限购的城市，除了济南在解除限购之后的一周内交易量同比翻倍，其他城市并无太大起色，更不要说成交均价上涨了。

本轮房地产下滑并非政策触发，而是市场供需出现失衡引起的，某种程度上可以说，房地产的行业拐点已经到来。据瑞信证券估算，城镇人口增加带来的需求每年大概只有300多万套，而去年整个商品房竣工量为1100万套。统计数据显示，截至今年6月底，温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月，已放松限购的呼和浩特、沈阳、天津，都属于库存压力山大的城市，住宅去化周期都超过20个月。

不止在二三线城市，一线城市的房地产市场也是阴云密布。今年上半年，北京市新建商品房签约量减少44.5%，价格增幅比去年同期连续8个月回落。二手房签约量减少52.6%，当月价格较上月连续3个月下降。

另外，由于北京的特殊性，相当比例的住宅供应并非由商品房用地解决。未来一段时间，北京一些原本不在商品房供应体系内的大量住房，极有可能抢占商品房的销售市场，降低对商品房的需求。

华远地产董事长任志强曾举例，北京市政府2005~2009年公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷，非商品住房建设用地指标为1320公顷，两者的比重为5.4:1。而实际供给情况则是，商品房住宅用地2394公顷，完成计划数的33.6%，供地差额为4736公顷。非商品住宅供地1283公顷，完成97.20%，扣除商品房中的配建非商品房完成率为103%。上述非商品房住宅用地，定向分配给中央或国务院的各机关、管理机构以解决公务员的住房、进京干部的住房、老干部的住房等用途。随着反腐运动的持续性开展，部分超标占有的住房将陆续腾退。

解放军四总部、军委纪委近日联合发出《关于进一步做好离退休干部违规住房用车问题清理工作的通知》，作出了全军离退休干部腾退多占住房，家庭一地只能住一处合规住房，子女已购房仍多占住房应清退等要求。而自军队开始的多占住房清退措施，未来很有可能在地方各部门推广，届时，由于北京非商品房住宅体量的庞大，这一部分闲置住房的释放，也将降低市场对商品房的需求。

如果一线城市代表的北京住房都不再紧缺，继续限购令还有必要吗？