互联网颠覆房地产为时尚早 未来20年仍是黄金期？

每经记者 杨羚强 发自苏州

“众筹只是有可能解决了购买者对房子户型、价格的需求预期，商品交易行为、交易的诚信、交易的互信都解决不了。”这是卓越集团执行总裁张远在 《每日经济新闻》主办的第四届价值地产年会上，就以众筹为代表的新型互联网模式是否会颠覆房地产行业所作出的公开回应。

这一观点得到很多与会者的认同。虽然房地产的互联网业务——社区增值服务，正在成为行业下一步发展的新蓝海，但彩生活服务集团总裁唐学斌表示，光靠收取增值服务费，完全不可能抵得上一套房子的开发成本。

未来20年是房地产黄金时代

在本届年会召开前，业界一直对房地产行业未来的发展空间忧心忡忡。西南财经大学的一份研究报告显示，在最近3年，城镇居民的住房拥有率大幅增长，从2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%，已经远远超过美国、日本等发达国家，而且新增房屋市场已经出现了供过于求的现象。目前有24.6%的家庭存在刚性需求，有13.1%的家庭存在改善需求。但真正有能力买房的家庭只占其中的18%~39%。

而在今年上半年，房地产市场不太乐观的表现，也加剧了业界的悲观情绪。

但在著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲眼中，中国房地产行业仍然有高速成长的机会。

他表示，当前住房消费还是很低的水平，尽管我国住房拥有率确实比较高，但是毕竟人口迁移，城市化进程还在继续，中国的消费刚刚开始，市场仍然有巨大潜力。按潜力算，中国经济高增长至少60年，要完成工业化进程，完成城镇化进程的过程还得20~30年，潜力巨大。当然，能否完成潜力的挖掘是另一个问题。

这一观点得到了新城控股高级副总裁欧阳捷的认同。他认为，由于城市旧改、结婚等带来的刚性需求，以及大量还没有在城市落户的非户籍人口的置业需要，目前的新房市场再发展20年仍然没有问题。

协信集团总裁刘爱明表示，虽然此前舆论一直认为房地产 “黄金十年”已经结束，但是他却不同意这一观点。

刘爱明认为，结束的是傻子都能赚钱的“傻子时代”，未来的20年才是行业发展的黄金时代。只要能达到较高的专业知识程度，未来房地产行业仍然是个亏损概率很低的行业。

除了商业地产的开发，产业地产也是未来发展的一个机会，产业驱动将是城市更新的一个主流。只有这样，人们在一个地方才能同时兼顾工作和生活。

“房地产是最好的，风再冷不要跑，不论怎么吹都不要跑，房地产未来20年是黄金20年。”新鸥鹏集团副总裁李战洪说。

互联网暂时难以颠覆房地产

不可否认，在住宅领域行业的发展机会确实已经越来越少。尽管开发商在住宅地产以外遇到前所未有的机会，但庞大的需求目前还都是潜在的，要真正转化为购买力需要时间。

这一点得到了诸多房地产企业家的认同。李战洪指出，未来20年的房地产行业仍然是最好的，但他在会场提出了“15个不再”，其中之一就是“单一业态不再，未来依托单一业态发展，将使企业走向困境。”

《南方都市报》的一则报道称，万科总裁郁亮带着员工去小米公司 “取经”时，小米科技董事长雷军直接提问：“你们的房子为什么不能砍一半的价钱卖？”雷军的理由是，用互联网思维的“小米模式”去盖房：一批想买房又嫌房价太贵的人组成合伙企业，集资筹钱去买地；根据客户群的住房需求，挑选好户型并公示征求意见；施工环节外包给建筑企业；将地皮价与钢筋水泥和税费的总和定为房屋售价，没有中间成本，房价自然会降。身在房地产行业之外的雷军直言，如果以小米模式干房地产的话，可能只要一两年时间，就能达到50%的市场占有率。

世茂集团副总裁蔡雪梅也曾经提出利用云服务平台收集客户数据，进而根据这些客户的数据来开发房地产项目。

平安好房网CEO庄诺在本届年会接受《每日经济新闻》记者专访时更透露，平安好房网此前已经推出了一款与房屋众筹类型相近的金融产品，年化收益率可以达到14%，其最大的作用就是锁定那些意向购房者的购买力和需求，让开发商实现以销定产，确保开发商能够很好地规划资金投入和收回周期，为企业降低财务成本提供帮助。他透露，已有万科等房地产企业和平安好房网就类似的房屋众筹项目深入洽谈，探讨房地产以销定产的路径。

不过，这一在理论上会帮助开发商极大降低资金成本和财务风险的做法，目前要完成真正落地，还有不少困难。如同张远所说，众筹无法解决交易，以及交易双方的互信问题。

由于现行法律法规不支持房屋定制前收取制造订金，开发商不能在建房前就收取意向客户的任何保证金，一旦房屋定制完成，购房者若不能履约购买，所有的房地产开发风险仍然将转移到开发商身上。这使得仅仅依靠第三方金融机构收集购房者有关资产和需求信息的操作模式，难以在实践中得到广泛应用。

此外，购房者五花八门的需要，也难以得到统一满足，这也是房屋众筹模式的难点之一。购房者会要求更多的房屋个性化开发，这对开发商来说，也是一个解决难度非常大的问题。

不过，这并不意味着房地产企业短期无法利用互联网工具提升盈利能力。在这次价值地产年会上，很多房地产企业已经提出了利用互联网发展社区服务、增加盈利可能的主张。

刘爱明就表示，未来如果仍然仅仅定位于开发商，路会越走越窄，因为城市发展不再以增量为主，经营将变得很重要，未来开发商可能转成经营商和服务商。因此，他将协信定位为“3D城市运营商”和“全息生活服务商”，向购房者和租户提供更多的增值服务。

基于同样的视角，卓越推出了包含金融服务、商业物业服务、商务配套服务、资产管理的“E+服务”，将房地产从单纯的房子变成了一个平台。

欧阳捷则在此基础上更进一步，提出做社区服务的O2O。他认为在过去十几年间，开发商把大部分的资产都已经销售掉了，目前剩余的最大资源就是业主，他非常看好这一市场的机会。

但是，这并不意味着新增服务能在短期内成为开发商主要收入来源。

欧阳捷说，大部分互联网企业都是先圈人流再盈利，腾讯也是在圈入大量人流以后很久才盈利。而对开发商来说，要把人气转化为销售收入也需要很长时间。

在这样的背景下，类似潘军提出的“免费住房”概念，也许只能是空中楼阁。唐学斌认为，“免费住房”是不可能的，因为有些人一辈子的收入可能都不够买一套房子。蓝光地产产品策划中心总经理高长靖虽然没有否定未来出现免费房子的可能性，但也认为进入这个阶段至少需要5年以上。