北京万元单价自住房先天不足 前300中签号仅47户选购

每经记者 尚希 发自北京

原本是为了解决中低收入人群住房压力的自住型商品房，入市之路却并不平坦。在继北京市首个自住房项目金隅汇星苑近日遭遇准业主维权申诉后，北京最便宜的自住型商品房在选房首日便被购房者大比例弃选。

7月26日，位于北京市大兴区采育镇的自住房满庭春项目开始选房，虽然限价仅为9500元/平方米，但前300个中签号中只有47户最终选房。

价格与地段似乎永远都 “站不到一块”，对于大部分自住型商品房购房者来说，价格虽然是主要因素，但区位因素也不容忽视。

对此，中原地产首席分析师张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，部分优先人群并不缺房导致弃选人数多，此外申购应该有成本约束。

项目现“弃选潮”/

9500元/平方米在北京置业，这原本是极具吸引力的价格，却并未在选房当日实现“日光”。

这一幕出现了7月26日，北京满庭春自住房项目的选房现场，该项目1482套房源限价仅9500元/平方米，也是北京目前44个自住房地块中限价最低的项目。在本月21日的公开摇号中，开发商选取数量为房源6倍的中签家庭，共计8892户。据了解，这些中签家庭将分别在26日及随后的5天（不包括29日）内到现场选房。

据新浪乐居报道，在当天前100号的中签家庭中仅有不足20户到场选房，截至26日上午11时，300号以前的家庭全部选购完毕，共计47套房源被选购。

价格虽然便宜，位置则成为硬伤。满庭春项目位于北京大兴区采育镇，距离南六环15公里，距离东南四环30公里，虽然所属北京，但该项目距离廊坊市中心仅15公里。大部分弃选家庭均表示，距离太远以及周边配套不完善是其弃选的主要因素。

对于出现的“弃选潮”，北京市住建委回应称，从销售形势看，进入选房程序的自住房项目，虽然出现了中签家庭“弃选”的情况，但均按照程序由其他中签家庭“递补”选房，全部被申请家庭认购，在短期内售罄。

有参与此次摇号的购房者对《每日经济新闻》记者表示，虽然该项目价格极具优势，但相比于其偏远的位置来说，最终选择了放弃，并表示希望能再等等其他更合适的项目入市。

对于中签“弃选”的原因，市住建委方面也表示，主要在于自住房在产品及价格方面定位为“夹心层”及中端需求，但在申购对象上包括了住房保障家庭在内的低端需求，销售对象相对宽泛，受政策惠民内容吸引，部分支付能力不足的家庭也参与申购，导致中签后因无购房能力只能放弃选房。

自住房优势渐退/

伴随着去年下半年自住型商品房地块的大量入市，低于周边商品房价格三成左右的自住房吸引了诸多刚需购房者的关注，随之而来的观望气氛也冷却了商品住宅的成交热情。

然而，自住型商品房逐渐暴露出的一些问题，也让部分购房者开始重新将注意力转移到了商品住宅。部分房源通过降价更是进一步缩小了与自住型商品房之间的价格差异。

近日，距离东坝金隅汇景苑自住型商品房不远的另一商品房项目（首开香溪郡）打出“零首付、零月供、零利息”的促销手段，开盘起价定为2万元/平方米，已低于金隅汇景苑2.2万元/平方米的限价。虽然商品房项目偏远一些，但这已吸引一部分刚需购房者开始放弃区域内的自住房转投较远的商品房。

“7月期房项目供应呈现出以下两个特点：首先，供应以自住房为主，7月有3个自住房项目进入摇号阶段，供应5326套住宅，占总供应的83.8%。其次，自住房外的供应均为中高端大户型项目，其套均面积为193平方米，套均总价约为570万元。”链家地产市场研究部张旭对 《每日经济新闻》记者表示。

作为北京首个自住型商品房，由于地理位置佳、性价比高，金隅汇星苑一上市便获得了极高的关注度：1882套房源，共有17.3万户家庭申购。然而，选房结束后，一些业主的维权文章出现在了网络上，这些被视为“最幸运的人”似乎并没有感到庆幸。房屋采用塑钢双玻璃、房屋层高2.7米，净高仅2.5米；阳台和房间窗户过小，影响采光效果等问题出现。

该项目的宣传资料显示，配建标准为1.2米的窗户、2.7米的层高、外立面为涂料、公共区除一层外其余层为水泥。显然，这一标准与实际情况存在一定差异。目前大部分商品房都为落地窗设计，层高2.8米，外立面也多为瓷砖或石材。

“由于拿地的时候价格有限制，开发商的利润也有限，所以建设标准不可能太高。”北京一家房企人士对《每日经济新闻》记者直言。其表示，对于大部分苦等自住房的购房者来说，应该选择适当地增加购房成本转向商品房。

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上半年商品房签约量减四成北京地产调控重点生变

每经记者 胡健 发自北京

楼市放松限购风会不会刮到一线城市？答案是否定的。

上周末，北京市市长王安顺表示，这是多年来房地产调控追求的基本目标，背后还是市场在起决定作用，有利于挤出前些年积累的泡沫，促进行业长期健康发展。王安顺要求北京党政官员冷静观察，不能因此进行干预，不轻易出台新的政策，甚至采取放松限购等措施。

对此，中原地产首席分析师张大伟告诉 《每日经济新闻》记者，未来在执行限购的46个城市中，将在限购政策上出现明显的分化。其中，一线城市因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行。

这对于房企来说不是好消息，链家地产报告判断，目前房企主要面临两方面的降价压力，一是现有高库存及预期也难消化，二是自住房的低价竞争压力。预计未来将会有更多的楼盘选择降价促销，降价的范围或会扩大。

虽然北京是对外地人口最有吸引力的城市之一，但是由于限购以及上半年全国楼市出现卖方市场的观望情绪等原因，北京上半年的地产成绩单并不漂亮。

数据显示，今年前6个月，北京市新建商品房签约量减少44.5%，价格增幅比去年同期连续8个月回落；二手房签约量减少52.6%，当月价格较上月连续3个月下降；与住房相关的五金电料、家具、建材装饰类商品销售分别下降7.8%、3.4%、1%。

链家市场研究部数据显示，截至7月23日，北京新建商品住宅库存量为85726套，比年初时增长了近3万套。该机构分析师张旭认为，目前开发商面临较大的去库存压力，当前消化率低而预期也难有明显增加，预计开发商或将调整策略，加大去库存力度。

楼市库存高企直接延长了开发商的经营循环，土地市场在年初火热之后迎来骤冷。据伟业我爱我家市场研究院统计，7月北京土地市场成交的宅地仅4宗，比去年同期减少一宗；规划建筑面积44万平方米，同比大幅减少67.2%。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，7月成交的这四宗宅地整体而言都表现出了低溢价率、低热度的特征，随着北京楼市进入实质性的下行调整阶段，土地市场的降温也十分明显。

中原地产研究部调查数据显示，目前北京执行房贷的银行，主流全部为基准。个别银行可能从广告宣传的角度有最低九折或者九五折的表述，但是占比不足1%，且均有非常苛刻的条件，主流房贷利率依然为基准左右。张大伟分析说，对于普通购房者来说，买房的时机选择必须要看信贷的宽松程度，如果贷款难，折扣少，这种情况下购房决策肯定非常谨慎。

日前，北京市人大常委会审议 《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》，参与审议的相关部门也对草案部分条款提出了修改意见。按照草案内容，在北京存在多年的经济适用房、限价房将逐步退出历史舞台，由 “配售型保障房”取代。

胡景晖分析说，北京住房问题解决思路有了较为明显的变化，逐步从以往主要依靠增加商品房供应，转向了以加强住房保障、盘活存量市场、增加商品房供应三者并重的思路。这一转变对于平抑房价、平抑租金，解决中低收入人群的居住难题，形成健康可持续发展的住房体系具有重要意义。