绿地建地铁一箭双雕：获沿线优质地块 解地方债之渴

每经记者 卢曦 发自上海

几乎所有城市地铁上盖的土地都是最值钱的。怎样拥有地铁上盖的土地？绿地的答案是自己建地铁。

7月21日，绿地集团（以下简称绿地）与申通地铁、上海建工等企业签署合作协议，由绿地牵头组成联合体在全国多个城市开展地铁投资开发业务，成立“绿地地铁投资发展公司”。绿地同时在地铁上盖一类项目中占得先机。

《每日经济新闻》记者了解到，地铁建设成本高达每公里10亿元以上。面对资金压力，地方政府尝试引入社会资本，正在冲刺A股整体上市的绿地以资金实力和规模胜出。

在保障房和交通等基础设施建设中，不难发现地方政府与房地产企业的合作，对于缓解久拖不决的地方债难题有所帮助。

绿地用意：获得地铁沿线地块

绿地牵头新成立的公司未来还将承担地铁周边区域的开发。绿地集团董事长、总裁张玉良表示，这是绿地在尝试主业之外的相关产业。此次各方合作的方式被总结为 “BT投资模式”（即建设-移交模式），由绿地牵头建设，并在将来移交给政府。

据了解，联合体将很快在全国多个城市展开对地铁的投资建设，并在这些地铁区域的开发中充当主角。联合体需要先行承担工程资金投入、规划设计、工程建设以及设备运营等任务，并由政府相关部门直接或委托监管，工程竣工后，有关权利按不同情况由政府部门以多种方式进行赎回。

消息一出，各方关注的焦点是地铁周边的地块。这一合作的敲定，意味着绿地即刻拥有了国内多个城市的优质地块。地铁上盖、地铁沿线的项目一向是房企竞争最激烈的领域。

绿地集团披露，上述地铁投资业务，将在实际项目层面大力推进，目前正就全国多个城市加快市场调研及前期考察，年内将确立首批投资项目。

据悉，这一模式在深圳、广州已有先例，也被称为“轨道工程+区域功能”整体开发模式。对于此次合作，绿地方面透露，将先期介入参与地铁沿线区域的综合功能开发，打造具备商业、办公和酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。

此次绿地联合体参与者多为国资背景，为国内建筑、轨道开发运营、隧道建设等行业领先企业，拥有设计、施工、开发等方面经验。

绿地新的“吸金器”？

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉 《每日经济新闻》记者，地铁开发牵涉到的资金量是惊人的，目前的水平是每公里地铁成本10亿元以上，最高的能达到17亿～18亿元。绿地这一计划面向全国多个城市的地铁建设，耗资规模可想而知。但对绿地来说，这样的投入是值得的，地铁一旦建成，周边地块的升值空间是巨大的。

高纬环球研究部经理陈妍斐告诉《每日经济新闻》记者，企业如果可以获得地铁站附近的地块或项目，在地铁建成前就会受到积极影响，不到地铁通车就会有不错的价格和客户。地铁站附近的写字楼因为员工上班更方便，写字楼自然受到企业的青睐，招租更容易。

由此可见，绿地即将展开的是一项耗资庞大、周期漫长，并将在较长时期内受益的计划，眼下需要为之筹措资金。

对此，绿地表示，2012年“绿地香港控股”已在香港成功上市，而母公司在A股的整体上市计划目前正在推进。融资平台将发挥作用。此外，绿地已将金融产业作为次支柱产业，已获国家发改委批准上市发行20亿元企业债券，并在港成功以较低成本发行10亿美元高级票据。

第一太平戴维斯中国董事长刘德扬认为，资金不是影响这一计划的问题，原因在于这一协议含金量高，从东南亚国家和香港的先例来看，地铁上盖的物业可谓无往不利。绿地此次一举敲定之后，不用经历招牌挂就能获得大量优质土地。不论是资本还是合作伙伴，都会想方设法参与。

社会资本流入基建领域

对于此次合作，绿地方面表示，这一模式将减轻政府的资金压力，同时带动地铁沿线的开发，乃至区域的经济增长，是一种共赢的模式。

地方政府的资金压力近年来持续引发担忧。审计署公布的数据显示，截至2013年6月底，地方政府负有偿还责任的债务约11万亿元。有媒体测算，按照上述偿债比例，今年地方政府需偿还债务或为2.4万亿元。

今年4月，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定在基础设施等领域推出一批鼓励社会资本参与的项目，面向社会公开招标，鼓励和吸引社会资本以合资、独资、特许经营等方式参与建设营运。

北京、杭州、江西、安徽以及陕西等多个省市均先后制定实施方案并确定一批示范先行项目。绿地等大型房企作为社会资本进入，能够避免地方政府再度为地铁建设举债。

李战军告诉《每日经济新闻》记者，中国基础设施建设都是靠地方政府发债或建融资平台来筹集资金。各方近年来关注的焦点集中在政府的还债压力，但更值得重视的是政府的融资能力，是否还能发债，能发多少债。