高纬环球：寻找商业地产的突破性机会

编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的"市场力量"何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

8月6~9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题"下行通道中的房地产"，观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辨行业未来。

数据显示，今年前5个月深圳一二手房成交总量仅为306万平方米，同比下降42.8%，创2008年以来新低。

面对楼市的下行，高纬环球深圳分公司总经理董韶川在接受观点地产新媒体采访时也表示："住宅以前一直高速发展，在很多城市里面甚至占到了整个城市GDP的50%，这是个很不健康的态势。"

董韶川透露，不光是深圳，其他部分城市像惠州、淡水等，亮灯率是非常低的。他认为，住宅成交出现下降，是一个回归理性的过程，代表着市场开始趋于冷静。与此同时，住宅的冷静必然带来写字楼、零售需求的增多。

尽管如此，董韶川并不鼓励所有投资者扎堆商业地产。在他看来，商业地产更为复杂，形成商圈需要长时间的沉淀，不是所有小的投资者都有耐心等待。

值得注意的是，自去年开始，深圳很多购物中心招商并不是很理想，场内出现较大面积的空置。董韶川对此表示，深圳商业地产同质化过于严重，金光华、万象城、中信、益田、壹方城、缤纷海港城等，都是休闲、娱乐、影院的业态组合。

董韶川进一步指出，中国商业地产面临的问题包括品牌、业态形式存在单一性，融资、在合作的方式过于单一，能具备从提升品牌的形象、品牌的价值，到推广、布局、管理的能力的专业人才也很稀缺。除此以外，电商也在逐渐改变我们的生活，这是商业地产的新挑战。

体验式业态或许可以解决商业地产同质化问题，使商业地产生命力得到保障，董韶川表示，商业地产环境应该带来的是这种感受--在商业环境里面，有一种其他地方、其他方式不能获得的生命体验。

商业地产不能只是一个卖东西的场所，应该是一个消费时间的场所，是生活方式的引领者和创造者。董韶川强调，我们还在从中国制造转向中国创造的过程中，商业地产自己的东西非常少。

这是商业地产面临的状态，解决这个问题要思考，要有意识，因为改变需要时间。

以下是观点地产新媒体对高纬环球深圳分公司总经理董韶川的采访实录：

观点地产新媒体：五月份深圳住宅一二手房成交量下滑，创2008年以来新低，对商业地产会产生什么影响？商业和住宅之间存在什么样的关系？

董韶川：传统上很多人会把商业和住宅都作为一种投资产品或者商业产品来看待，其实住宅产品应该是针对国计民生的保障性、配套性、满足社会需求的产品，不应该成为投资产品或者商品。

不光是深圳，其他城市尤其是惠州、淡水等，城市亮灯率非常低，人均住宅面积饱和程度也不高。住宅以前一直高速发展，在很多城市里面甚至占到整个城市GDP的50%，这是个很不健康的态势。

在现在的状况下，住宅市场很快完全冷却下来或者硬着陆的情况不太可能会发生，民众和社会很难接受硬梆梆的落地。因为这里面牵扯到各方利益，影响面会非常巨大。但是中国城镇化还在不断前进，过去的产品形态不能满足现在人们生活品质提升的需要，中国还有很多人要进入到大城市，城市的发展形态和一些大型城市也会像现在的发达国家一样。

现在只能说是一个回归理性的过程，也是个良性的过程，让未来发展有一个更清晰的判断或者思考的过程，这是好事。

住宅市场的冷静必然会带来商业、写字楼、零售需求的增多，加上政策对于住宅的各种调控和限制，资金肯定要找出路。

因为商业地产是更复杂的过程，和价值和业态组合方式有非常大的关系。除了非常旺的传统商圈，对于业态的要求不会那么高，因为商业最大的价值体现是在于经营带来价值提升。

这种情况下，写字楼和商场的商业价值想要最大化，一定要有个统一经营的过程。如果想要商业价值在短期内体现，对于经营能力有很高的要求。

靠自然选择的过程会比较漫长，而且不是所有投资者都能够有耐心。对于个人投资者，商业地产的专业程度和风险相对比较高一些，对于整个城市商业发展的趋势判断要有足够的经验和前瞻性。

观点地产新媒体：去年深圳很多购物中心集中开业，但是招商情况不是很理想，是不是因为宏观调控的原因？

董韶川：商业要从整个大环境去观察，深圳商业地产同质化过于严重，从金光华、万象城、中信、益田、壹方城、缤纷海港城等来看，都是休闲、娱乐、影院。

中国商业地产面临几个问题，第一是产品的同质化现象很严重；第二，业态的形式很单一，没有变化性、参与性或者更多消费体验的业态；第三，中国商业的专业人才非常稀缺，导致产品形态、经营方式等都比较单一。

此外，商业投资环境或者融资、合作方面也过于单一，导致发展受到制约，不能找到商业突破性的发展机会。

观点地产新媒体：国内企业不仅有同行的竞争，还有电商方面的竞争，电商的兴起对商业地产造成什么冲击？

董韶川：现在电商真的在改变我们的生活，这是商业地产的新挑战。

商业地产最需要创新，不光是卖东西的场所，也是消费时间的场所，是一种生活方式的引领者和创造者，这是商业地产应该有的功能。今后很多东西都会被电商取代，电商可以解决很多消费需求。但是为什么人们还是需要出去消费？

商业地产应该是人们重新调整自己生活方式的一个重要场所，商业地产应该带来这种感受--在商业环境里面，有一种其他地方、其他方式不能获得的生命体验。

这会是商业地产未来的发展方向，是虚拟世界没办法取代的，所以商业地产未来要往这个方向更多思考，才能够使商业地产得到提升，使商业地产的生命力得到保障。

观点地产新媒体：深圳写字楼市场会不会面临空置率过高，或者供应量过剩的问题？

董韶川：深圳的经济可以承受更多的写字楼市场需求。我们做了一个统计，2016年之前深圳都没有大体量写字楼项目投放市场，2016年之后可能每年都有差不多100万平方米持续投入；到2020年，深圳福田区、南山区、前海、后海每年有100万平方米的市场供给。

深圳市场上每年甲级写字楼的吸纳量大概是15到20万平方米，未来两年内没什么新的供给，会有一部分需求被压抑。虽然说未来每年有100万平方米的体量，但这里面大部分都是金融总部，里面有70%、80%是自营性面积。

虽然未来每年有100万平方米供应量，但是我们对市场的供求关系保持乐观。

观点地产新媒体：深圳商业地产市场产生泡沫的可能性大不大？

董韶川：现在不能说泡沫，只能说商业地产同质化现象过于严重，而且每个开发商对于商业认知、解读的能力差别很大。

每一个项目应该有自己独特的市场定位和气质，目标客户是什么？要营造一种什么样的商业空间？很多项目缺乏更深层次的思考，或者缺乏独特的气质。

观点地产新媒体：体验式业态可以解决同质化，会不会形成另外一种同质化现象？有没有其他可借鉴的业态来解决同质化现象？

董韶川：这就是品牌的稀缺和人才的稀缺。除了亲子、娱乐等几个元素之外，似乎没有什么别的体验式业态，这些只是表层的体验。更多的体验是要给人带来更多感官、心灵的震撼，环境的打造，植入人文、艺术的气息，都有很多的文章可以做。

在国外，日本有一个啤酒厂改造的商业，是一个将近百年历史的啤酒厂，基本上在啤酒厂原貌里面改造商业项目。有啤酒博物馆，自酿啤酒，还有啤酒的衍生品，还有一些商业、酒吧文化元素。

在中国，很多商业项目缺少艺术气质或者文化概念、元素的提升。我们要真正去探求文化、艺术、历史，里面有无限的宝藏，也可以和线上一些项目资源或者区域资源进行整合。

创意的东西是无限的，我们还在从中国制造转向中国创造的过程中，商业地产也是在学别人已有的东西，自己的非常少。这是商业地产面临的状态，解决这个问题要进行思考。

观点地产新媒体：很多项目通过降价的方式进行促销，是不是刺激成交的唯一方式？

董韶川：价格是一个很重要的因素，毕竟是一个商业行为，没有错的产品，只有错的价格。但是单纯靠价格去刺激，对市场是一种误导，是一种饮鸩止渴的方式。

开发商来要回笼现金，必须要提升自己的销售速度和销售额，这是个无奈的选择。但是对于投资者，对于老百姓还是要以谨慎为主，占了小便宜可能要吃大亏。

观点地产新媒体：中国经济增长的压力很大，房地产下行也是其中一个特别重要的因素，怎么看中国经济与房地产之间的相互影响？

董韶川：房地产不应该是经济的主要支柱产业，城市发展需要一些别的支柱产业。

有三个数据了解以后，基本上就可以对城市的经济发展态势进行判断：第一个城市人口，第二是城市GDP，第三是城市的支柱产业。

中国现在的政策也是非常鼓励和扶持产业，我们以前是世界工厂，现在由于房地产走得太快，原来优质、廉价劳动力、土地变得不廉价了，就失去了竞争力。世界工厂转移以后，实体产业又受到影响，房价也上去了。现在更多是要关注基础产业，关注能够真正对社会发展进步有推动作用的产业。