自住型商品房密集供应 低价优势冲击北京楼市刚需盘

每经记者 王杰 发自北京

日前,《每日经济新闻》记者获悉，北京首个自住房项目金隅嘉秀苑开始预售，合计供应面积高达15万平方米，1800余套住宅。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉记者，由于自住型商品房价格较低，所以与刚需房的客户群体相重叠。自住房房价是商品房的7折，并且5年后入市，收益更高，“这些因素，导致更多的人不会迫切入手买房。”

自住型商品房供求热度上升

早在去年11月30日，北京首个摇号销售的自住房项目开始登记。在申请的首日，由于登录网站人数过多，导致网站一度直接陷入“瘫痪”。

中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者，总价不到200万元的自住房对北京楼市的影响还是相当大的。北京二手房价格从去年12月开始已经出现了连续3～4个月的价格微跌。需求萎缩的主要原因，也是因为自住房导致的市场观望。

上述机构提供的统计数据显示，北京累计出让含有自住房的地块项目已经有40多宗，预计这些项目大部分都可以在今年入市。也就是说今年北京将有4万～5万套自住房上市。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，北京作为自住型商品房的试验平台，无论从投资建设等情况，还是从市场需求看，都表现出明显的热度。之所以出现这种格局。从房企的角度看，需要迎合地方政府偏好，同时目前很多普通住宅用地和自住型商品房用地挂钩，无形中增加了自住房供应量。

严跃进表示，目前购房者偏好自住房，本质上是因为此类住房的价格比较合理，都低于目前周边的普通商品住宅。尤其此类住房僧多粥少，所以很多购房者都希望能够在申购环节积极排队购买。对比来看，这使得部分普通商品住宅，即刚需盘的市场迎合度下降。

商品房库存持续增加

多位受访的业内人士表示，目前一手房市场受限购限贷政策等影响，整个市场看跌情绪很重，有较明显的市场成交变化。从这个角度看，自住型商品住房显然会冲击普通商品住宅。

上海易居房地产研究院提供的库存报告显示，今年1月份，北京商品住宅库存量为703万平方米，而到了5月末为949万平方米。严跃进对此表示，这个数据表示很多购房者其实已经分流到了自住型商品住房市场上。

链家地产市场研究部统计数据显示，6月第二周，新建商品住宅市场有11个期房项目入市，比上周增加9个。

然而，刚需盘的成交在下跌。截至6月15日，上半月纯商品住宅成交1400套，环比下降11.9%，同比下降56.3%。新增期房供应4055套，同比上升11.9%。

链家地产市场研究部张旭认为，端午假期以后，北京新房市场成交不仅没有出现升温，反而有明显的回落。目前来看，市场低迷的特征还在持续，如成交不足千套，去化周期长，库存不断攀升，新开工面积下滑等。

严跃进表示，如果未来普通刚需市场的成交继续萎靡，那么可能会改变房企的投资预期，进而在自住型商品住房上发力。

张大伟说，从房价看，今年再次出现明显上涨的可能性越来越小，特别是之前价格上涨更快的二手房很可能会出现调整，2014年北京楼市出现调整的可能性越来越大。