房企海外融资成本超7% 多渠道出击难解资金“饥渴”

每经记者 王杰 发自北京

房企的资金链越来越紧。

中原地产研究中心统计数据显示，今年前4个月房企海外融资分别为86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元。

从融资成本看，大部分企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，再叠加最近美元强势，以人民币销售的房地产企业受到的影响非常大。

值得注意的是，开发商依靠信托产品借新还旧的比例在提高，房地产私募基金风险恐集中爆发。

阳光100常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，海外融资利率的上升，跟机构的评级有关，不仅是评级某一房产公司或者项目，还要考虑到中国房地产行业和中国经济的大背景。房地产海外融资评级往下调，成本就会增高。“目前行业在洗牌，兼并重组也会迎来高潮。”

融资成本上升加剧房企负担

上述机构统计数据显示，5月，十家标杆房企共计融资31.5亿元，环比大幅回落73.3%。融资金额已连续3个月回落，并创近11个月以来新低。

分融资渠道来看，依然是以海外融资为主。据不完全统计，今年前5月，十家标杆房企共计融资600.97亿元，相当于去年全年融资金额的46%。其中海外融资436.17亿元，占融资总额的72.6%；而境内融资占比仅为27.4%。

分房企来看，今年前5月华润、雅居乐、招商的融资金额较高，均已突破120亿元；其次是富力，融资金额为60.53亿元；其他房企融资金额不超过40亿元。

这样一个融资规模和目前整个市场的金融环境收紧有关。上海易居房地产研究院提供的全国市场报告显示，与今年前4月相比，前5月各项资金来源占比中，境内贷款的资金占比收窄，销售回款的资金占比在上升。

国家统计局发布数据显示，1~5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1~4月份回落0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。在其他资金中，定金及预收款11458亿元，下降8.4%；个人按揭贷款5342亿元，下降1.2%。

中原地产首席分析师张大伟分析称，受美国加速退出QE（量化宽松政策）和人民币汇率下行的双重叠加影响，以及近期国内多个城市楼市出现降价潮，导致房企海外融资的难度加大。虽然5月以来融资额有所增加，但融资成本明显增加，这导致企业的资金成本负担上升。“人民币持续下调，美元转为强势，导致房企海外融资的难度越来越大，房企的资金之门又有一扇处于逐渐关闭状态，对市场的影响非常不乐观。”

各类融资工具难解资金压力

据WIND公布数据，今年5月份，一线城市开始出现有兑付风险的房地产信托产品，而且随着一线城市楼市成交萎靡，开发商依靠信托产品借新还旧的比例提高。

上海易居研究院研究员严跃进指出，2013年下半年开始，北京上海等一线城市的土地价格出现了暴涨的现象。一些房企在自有资金不够的情况下，纷纷绕开传统的信贷模式寻求包括信托在内的金融工具。此类融资下，房企其实是以2014年的优秀业绩做偿付的。但今年楼市销售在年初就出现迅速的降温。很明显，随着一线城市的房企面临库存积压的尴尬，相应的信托产品将面临比较大的兑付风险。

范小冲表示，“资质好的大房企或者上市公司，通过授信还可以从银行贷款，贷款成本大约在7%、8%左右，而小房企从银行拿不到贷款，只能通过其他渠道，比如信托、资管计划、有限合伙基金的形式来融资。”

在目前比较纠结的金融环境下，房企在融资渠道上也做了各类调整，但很难看到能快速降低融资成本的迹象。黄金湾投资集团董事长申威在接受《每日经济新闻》采访时表示，对于地产基金而言，之前以债券融资为主，而目前更多的是股债结合的方式，因为股债结合的模式，借款方压力会小一点。

申威表示，地产私募基金的融资成本总体要比去年有所提升。整个房地产市场会出现严重分化，因为很多项目可能就不考虑融资而是考虑转让，也有很多房企准备退出，地产基金也开始做起了并购基金的业务。