张敬伟：楼市松绑是虚妄的市场流言

◎张敬伟

在房价涨势放缓、楼市库存高企、去化压力陡增的形势下，地方松绑限购救市的传闻层出不穷。继一系列地方政策“微刺激”之后，近日，辽宁省会沈阳“限购取消”的传闻不胫而走，被业内视为地方微调限购政策的升级版本。

当然，和以往被各地证伪的信息一样，沈阳松绑楼市也成了流言。但既然是流言，就绝非空穴来风，媒体确实发现了“证据”——6月10日沈阳“权证中心”发布的“取消限购”通知。当然，既然沈阳房管局“不知情”，沈阳楼市的松绑逻辑也就不成立了。但在各地楼市松绑流言遍地的情况下，此事起码凸显了楼市残酷的现实，现状的确不妙，而且各地确有希望楼市松绑的冲动。

上海一家专业研究机构6月10日发布了 《5月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，在监测的全国35个重点城市中，温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比超过20个月，这些城市的新建商品住宅要卖至少20个月才能卖完。存销比超过16个月的城市数量则达到了20个。

中国二、三线城市的存销比的确不容忽视。最基本的市场常识是，既然存量过度，就应该降价销售才能盘活存量。当前楼市，在一片紧张氛围下，市场观望拐点或希望降价成为主流。因而，消化存量的正解也只能是降价销售。但矛盾的是，此前杭州的降价潮，却遭遇来自地方的限价狙击。由是而论，那些有着松绑楼市冲动的地方政府，其实并不想顺应市场潮流，让“看不见的手”去常态化地消化存量，而是希望用传统的政策背书、货币政策放水等手段，激活当地楼市，以实现土地财政开源和刺激经济增长的目的。

这样的楼市松绑显然有悖顶层设计之初衷，也是使楼市重蹈泡沫覆辙的老路。从今年决策层一直以来的改革实践看，这条路已经从顶层设计层面给堵绝了。不管各地如何试探政策风向，不论舆论场如何散布楼市松绑流言，也不管各城各地如何撒娇或嗷嗷待哺。上半年的楼市还是基于市场配置，并没有行政命令式干预。至多，央行只是于5月12日通过“窗口指导”要求各商业银行对刚需族首套房贷给予审批、放款和利率的惠利。银监会在6月初再次向各银行喊话重复这一举措。但从市场面而言，各商业银行除了加大审批和放款速度，在实质性的利率问题上没有松口。

这也足以说明，各商业银行对于楼市信贷也相当谨慎。这也是楼市境况不妙传导至信贷层面的正常逻辑。值得一提的是，央行两次定向降准的“微刺激”，是给予融资难的小微企业以实际的资金支持。这说明，今年的货币政策不会再眷顾楼市，楼市不属于中央“微刺激”的范畴。至多，央行“窗口指导”算是给楼市的些许安慰，但大多数的商业银行也不领情。

多年来在政策护航、信贷支持下的房地产“惬意生存”之路，已经走到头了。多年来中央层面的宏观调控，也给各地乃至整个楼市多次去水分、消泡沫的机会。但在楼市利益的强刺激下，从各城各地到开发商，都将中央宏观调控视为“且行且看”的“空调”，现在二、三线城市的存量积累，可以说是咎由自取。

如何消化存量，只有一途，放弃不切实际的中央政策开闸，也别指望松绑本地楼市，权力之手不可习惯性地干涉楼市。让市场调节，让开发商选择合适的价格消化存量，才是符合经济学常识和民意期待的选择。

当然，开发商要经历利润缩水甚至负利润的切肤之痛，各地也面临着财政吃紧和偿付地方债的艰难。但中国楼市必须走上去权力化的正途，而这也是中国经济去杠杆化的必然要求。

（作者为察哈尔学会研究员）