房企出海意义：高利润+全球一线品牌的高附加值

每经记者 杨羚强 发自上海

很多业内人士认为，在国内房地产市场库存严重过剩，开发商面临转型的情况下，更为成熟和稳定的海外市场也许是开发商最好的“避风港”。

事实上，海外市场带给开发商的并不只是一个稳定的新市场，还可能有更高的利润率以及更为成熟的开发体系。如果体量庞大的国内龙头开发商能成功在海外掘金，一个个真正意义上的全球一线地产品牌也有望浮出水面。

可能远高于境内的毛利

此前，绿地董事长张玉良曾向《每日经济新闻》记者透露，海外的项目利润率要远远高于境内。这一说法得到多位业内人士的肯定。

兰德咨询公司总裁宋延庆说，海外的房地产项目拿地成本要普遍低于国内，同时融资成本也更低，再加上开发都比较透明，没有各种灰色成本，因此开发商的毛利可能超过国内。

邦瑞集团中华区首席代表白兮也表示，目前境外的地价相对还是便宜的，但是房价却有开始上涨的迹象。在这一背景下，开发商还可以享有到海外开发土地升值带来的收益。此外，由于很多国家并不像国内那样规定，两年没有开发就会收回，理论上说开发商还有机会获得土地升值带来的丰厚利润。不少国家甚至规定，买地的土地款也可以从银行贷款，开发商实际上需要支付的自有资金并不高。这就让企业有机会获取更高的利润。如此一来，公司的财报有望因为海外项目靓丽业绩而在各项指标上得到提升。

高质量产品无法在国内复制？

除了利润方面的考虑，由于海外市场对于产品的标准更高，消费者也更为苛刻，开发商还有望从海外市场习得更好的产品开发技能和标准。

多名业内人士告诉记者，在欧美发达国家，房地产工业化已经进入到相当成熟的阶段，整个成品的设计、规划考虑得更细。特别是很多产品是按施工节奏分批付款的，因此房地产开发的质量普遍要比境内高。这些海外的地产开发技术和标准，如果能够带到国内来，那么开发商在国内开发的产品将会拥有非常强的竞争能力。例如，此前万科就已经在把欧美的部分现代房地产建造工艺引入到境内，最终为其带来一定的竞争优势。

一些开发商表示，如果把海外项目引到境内，那么境内的很多产品将不得不降价才能与之匹敌，但这些一流的产品和技术，却很难被应用到国内的房地产项目中。

行业资深人士钱生辉说，关键的问题是国外的高质量产品，是依靠当地成熟的产业链来完成的，国内开发商并没有现成的产业链来复制国外那些高品质住房。这一点可以从境外房企在境内的项目上得到印证。

他表示，按理目前入境的很多海外房企施工技术和产品都是全球一流的，但是他们在国内开发就是很难复制在境外的水平。核心的原因可能是，这些开发商无法把境外的整条产业链一块带来，最终导致境内的房子产品水准较境外项目大幅下降。

房地产研究人士蔡为民指出另一个因素：境内和境外的开发环境不同。他表示，目前中国的预售制度允许房地产企业在房子还没有盖完前先一次性收完预售款，直到最终交房才能知道是什么样子。企业很难有动力，去愿意盖好房子。

全球品牌的高附加值

出海后，全球一线品牌的“光环”，能否为房企的一线项目带来更高的品牌附加值？亿翰中国房地产上市公司研究中心副主任张化东对《每日经济新闻》记者肯定地表示——能，因为在过去的几十年里，国人的品牌观念越来越强烈。此前，融创中国董事长孙宏斌在收购绿城中国的股权时，除了计算过其账面资产价值，还仔细考虑过绿城品牌的附加值。

世界一线的房地产企业品牌，相比于国内房地产的一线品牌，显然更能刺激购房者的购买欲，也更容易产生品牌的高溢价。

对开发商来说，全球一线品牌的价值还不仅仅是高附加值这么简单。此前，《每日经济新闻》记者曾就地产股的低市值采访过我国香港地区一些投资机构。他们表示，海外资本对境内的企业并不熟悉，对企业的商业模式和成长空间也了解得不够深入，特别是房地产公司的业绩总是不够稳定。在这样的情况下，境内地产公司很难获得高市盈率。