赵秀池：新型城镇化下房地产去哪儿

◎赵秀池

城镇化是拉动内需、改善民生、实现经济增长的重要推动力量。李克强总理在今年的《政府工作报告》中指出：要“推进以人为核心的新型城镇化。今后一个时期，要着重解决好现有‘三个1亿人’问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。城镇化不等于房地产，但房地产作为城镇化的基本要素，是新型城镇化的重要推动力量。

首先，房地产业要为1亿农业转移人口落户城镇服务。根据近几年的数据，城镇居民收入和支出都是农村居民的3倍，城镇居民享有比农村居民较高的收入、较好的环境和较好的公共服务，因此，城镇化不仅仅是政府主导，也是广大农村居民的迫切愿望。目前，我国的城镇化率已经由1978年的17.92%提高到了2013年的53.7%，但是户籍人口的城镇化率仅为35.7%左右。很多进城农民工及随迁子女不能与城市居民一起享受住房、教育、医疗等各种公共服务，农民工只能作为一只“候鸟”，开春进城打工，春节回家团圆，农村才是他们真正的家。因此，缩小城乡差别的一个重要路径就是有序推进农业人口市民化。城镇化过程中，一定要让进城农民享受教育、医疗、社会保障等均等化的公共服务，让农民进城有房住，孩子有学上。房地产业既要为农业转移人口落户城镇提供相应的住房，尤其是中小户型商品房及公租房，也要为其提供教育、医疗等配套公共设施的建设与服务。

其次，房地产业要为改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村服务。城乡之间存在二元结构，城市中也同样存在二元结构。棚户区与城中村就是城市的“洼地”。一片片低矮的建筑物，危房率较高，缺乏各种生活配套设施，成套率较低，生活很不方便，脏乱差现象突出，这与外观漂亮、配套齐全的高楼大厦形成强烈的反差，因此，缩小城市内部差距，实现城市内部的一体化发展非常重要。棚户区与城中村的住房改造，或修旧如旧，维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区；或推倒重建旧貌换新颜；或完善市政基础设施和商业、教育、医疗卫生等配套公共服务设施的建设，有效改善困难群众的住房条件，都需要房地产业的大力支持。

再次，房地产要为1亿人在中西部地区就近城镇化服务。我国幅员辽阔，区域发展不均衡。2011年全国城镇化率为51.3%，东中西城镇化率分別为61%、47%、43%，东部城镇化率高于全国平均水平约10个百分点，中西部城镇化率分別低于全国平均水平约4个和8个百分点。为了实现全国均衡发展，未来新型城镇化的重点在中西部，要着力培育发展中西部地区城市群以带动中西部地区发展。为此，房地产业要重点围绕东西部的城镇化提供相应的产业支撑、住宅保障、基础设施等配套服务。

伴随着新型城镇化步伐的加快，失地农民越来越多，为了更好地推进新型城镇化建设，笔者建议：一方面要提高农民的征地补偿标准。从保证被征地农民原有生活有改善、长远生计有保障出发，综合考虑过去、未来的土地收益、农民的未来保障，合理确定对失地农民的补偿标准；另一方面，要通过培训，提高失地农民的就业能力，以使其得到收入与生活的永续保障。

房地产业要从城市运营角度，从以人为本的新型城镇化角度去规划设计住宅地产、园区地产、商业地产、教育地产、医疗地产等多元化地产，帮助进城农民解决住房问题，提供产业支撑，提高城镇的基础设施、社会设施服务水平。

（作者为首都经贸大学教授）