22.4%空置率引发供给过剩之辩 楼市下行趋势渐显

新华网北京6月11日电（记者 廖佳）步入2014年，伴随着各地商品住宅成交量的下跌，部分城市存量高企。一时间，楼市“拐点论”呼声再起，各路大佬看法不一，纷纷就房价走势展开一番“舌枪唇剑”。

住房市场供给过剩了吗？房价会否步入下跌通道？空置率之谜还要“空置”多久？来自中国家庭金融调查与研究中心的报告显示，中国住房市场需求乏力，供给过剩，空置房近5000万套，住房市场下行趋势已明。

空置率数据之争

上周，国新办就棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况举行发布会。住房城乡建设部总经济师冯俊曾在答记者问时表示，现在对于空置率没有一个准确的官方定义。

西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁昨日在发布《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告时将“空置住房”分为两类：仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房（简称为“人房分离”）；多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。

根据上述定义，该中心的调查数据显示，城镇地区自有住房空置率很高，而且迅速上升。2011年为20.6%，2013年上升至22.4%。据此估算，我国城镇地区空置的住房总量约为4898万套。

报告还显示，从区域差异看，一、二线城市分别为21.2%与21.8%，三线城市（除一、线城市以外的其他所有城镇地区）住房空置率最高，为23.2%。而从其他地区的数据来看，2000年至今，美国的空置率介于1%-3&的水平。此外，香港地区的住房空置率低于5%。

“大量的住房空置，造成了社会资源的严重浪费。据测算，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额，降低了金融市场的效率。” 甘犁说。

其实，作为经常被用来衡量楼市健康程度的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。早在2010年，国家统计局曾表示，目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。因此，对于这份“姗姗迟来”的数据，也有人提出异议。

中原地产首席分析师张大伟对新华网记者表示，住房空置率数据对于国内来说，一直是一个谜，因为官方未能发布权威数据，各种民间数据混杂。他同时认为，对于中国房地产市场来说，目前局部市场的确存在空置率高的情况，但这种空置不均衡。比如一线城市，目前空置率不超过10%，而部分三四线城市的空置率可能会超过20%。

供给过剩之辩

根据西南财大报告，截至2013年8月底，中国城镇家庭住房拥有率已高达87.0%，同时，18.6%的城镇家庭拥有两套及以上住房。刚性住房需求自2011年8月的28.2%降至2013年8月的24.6%，变化较为显著。

甘犁表示，根据测算，中国城镇地区可实现住房需求约为3250万套。按照国家统计局公布的截止今年3月末的待售商品住宅面积估算，目前待售商品住宅约为350万套，再加上自有空置住房4898万套，目前的供给为5248万套。因为，现有的存量住房完全可以满足可实现住房需求。

“中国住房市场需求乏力，供给过剩，住房市场下行趋势已明。”上述报告指出。“同时，在楼市调控中，应注重盘活存量、减少浪费。”

“大炮”华远地产董事长任志强曾在5月撰文指出，中国正处于城镇化的高峰期，且原有的住房条件严重滞后于经济增长和消费需求。所有国家在城镇化同步发展的阶段，房地产也都如此高增长。

他还在另一篇文章中驳斥“拐点论”，并明确表示房价长期下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。

对此，甘犁及其团队在报告中则在报告中指出，根据测算，城镇化率每提高10个百分点，住房空置率将下降2.6个百分点。报告认为，城镇化进程带来的住房需求虽然可以降低空置率，但消化能力非常有限。

甘犁强调，“空置住房存在较大风险，房价一旦下跌，空置住房更容易亏本甚至资不抵债。另外，虽然房价下跌对空置住房冲击不小，但从整体来看，房价下跌，银行的房贷风险不大。”

业内专家表示，作为佐证房地产泡沫的重要数据，官方空置率数据的尽早出炉将有助于厘清中国楼市的供需状况以及研判房地产金融风险。

原文链接：http://news.xinhuanet.com/finance/2014-06/11/c_126605061.htm