5月百城房价两年环比首跌 调整趋势恐难以逆转

每经记者 胡健 发自北京

5月份制造业PMI指数为50.8%，较上月升0.4个百分点，是该指数今年以来最高水平，预示经济向好；而5月份钢铁业PMI指数不升反降，较上月回落6.2个百分点，预示钢市整体形势低迷。此外，5月份百城房价两年内环比首次下跌；而6月份神华动力煤价有降有涨……这一切都说明目前经济形势非常复杂，虽然整体向好，但并非无忧。

过去两个多月中，中央陆续出台的宏观政策不仅加大“微刺激”力度，也进一步推进改革，采取了包括“沪港通”试点方案、出台10个省市地方政府债券自发自还试点方法、公布首批80个鼓励社会资本参与的基础设施项目等一系列重点措施。我们希望金融、财政、资本市场、政府行政和国企等众多领域的改革，能给经济增长带来足够的动力。

6月1日，中国指数研究院（以下简称中指院）发布的数据显示，今年5月全国100个城市住宅平均价格在连续环比上涨23个月后首次环比下跌，10大城市中8个城市环比下跌。

中指院报告称，国内房价在经历近两年的持续上涨后进入调整阶段。但从房地产行业发展环境来看，房地产市场基本面尚未改变。

楼市低迷已经体现于房价层面，中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。

百城房价指数环比微跌/

中指院数据显示，2014年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。

从涨跌城市个数看，37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与4月相比，5月价格环比下跌的城市数量较上月增加17个，其中跌幅在1%以上的有30个，较上月增加14个。

此外，5月100个城市中有31个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数较上月增加13个。其中，温州同比下跌8.30%，跌幅最大；马鞍山、常州等10个城市跌幅在3%到8%之间。

中指院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者，从短期供需情况看，市场供应增加，成交明显回落，给房企销售带来较大压力。

他说，部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略，如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度；这些以价换量的措施有利于促进市场成交，但一定程度上促使房价下降。

从近几个月楼市的数据看，房地产市场进入新一轮市场调整的趋势已经得到确认。张大伟表示，“本次出现调整的主要原因有两点，一是资金价格上涨导致房地产按揭和开发信贷收紧，二是全国总体楼市供应告别绝对短缺，三、四线城市出现供应过剩。”

开发商库存压力大/

本轮房价调整在一线城市数据中也有明显表现。5月，10大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，为连续环比上涨23个月后首次下跌，下跌城市个数增加至8个，仅北京、天津房价环比上涨。

在全国楼市出现观望情绪，房企加速资金回笼等多重原因作用下，各地房企推盘力度和意愿均有所加强。据链家地产市场研究部统计，5月北京新增商品住宅期房项目26个，总供应量9928套，比4月上升7.9%，比去年同期上升112%。

链家分析师张旭告诉《每日经济新闻》记者，北京2014年供销比出现逆转，目前测算值1:0.7。截至5月底，北京商品住宅的库存量为77058套，短短3个月时间增加了约有2.2万套。

但北京的购房者没有很好地助开发商排解库存之忧，从4月份入市的项目来看，31个项目的平均签约率为27.2%。其中仅有8个项目去化率在五成以上，有12个项目的签约率在一成以下或无成交。

“只有刚需去化率尚可，成交周期拉长，开发商资金回收的周期也相对拉长，加速周转的压力不容乐观。”张旭说。

不只是北京如此，统计数据显示：5月西安市商品房市场新批预售面积为136.04万平方米，环比上涨39.94%，同比上涨65.86%；普通住宅新批预售面积上涨超过五成。但实际成交情况为，当月无论同比还是环比数据，均下降超20%。

未来数月仍将深度调整/

近两年来百城房价首次出现环比下跌，会不会只是昙花一现？答案恐怕是否定的。

据中原地产监测，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，新房的销售情况不容乐观。

此外，20大标杆房企合计年内销量截至5月中旬为18.8万套，销售额为2414亿元，仅完成了2013年全年销售额8515亿元的28.3%。

“房企半年报压力巨大，预计在认购下滑的情况下，房企很快将面临促销转变为降价的压力，特别是6月份，很多房企都将面临最后一搏。”张大伟说。

张旭分析称，目前房企面临的主要难题是销售压力大，项目持有成本高。“而当前销售情况不佳，预期也不容乐观，预计今年二季度，甚至三季度，开发商可能都要以 ‘走量’为主，尽快回收资金。”

一位三线城市房企老板告诉《每日经济新闻》记者，目前在银行贷款、房地产企业融资几无可能，资金多由建筑公司名义贷出。需求低迷，钱压了很多，肯定会降价回笼资金。

从长期趋势看，购房需求已经濒临拐点。瑞银报告还指出，前几年房地产开工建设量大，在此背景下房地产作为投资品的吸引力正在下降。

报告称，随着利率市场化的自发推进，理财产品迅速发展吸引了越来越多的居民储蓄，而许多城市房地产库存高企、房价低迷，租金收益少，房地产的投资回报率较低。